Haus mit Wohnrecht verkaufen in Burgthann: Was Eigentümer zu Wert, Käufern und Grundbuch wissen sollten

Ein eingetragenes Wohnrecht entsteht meist aus guten Gründen. Eltern übergeben das Haus zu Lebzeiten an die Kinder und möchten weiter darin wohnen, eine Witwe erhält im Testament die Sicherheit, ihr Zuhause behalten zu können, oder ein älteres Paar verkauft und bleibt als Bewohner im Haus. Jahre später stellt sich dann die Frage, ob und wie sich dieses Haus verkaufen lässt. Die Antwort lautet: Es geht, und zwar auch in Burgthann, wo Pendler und Familien gezielt nach Häusern an der S-Bahn suchen. Der Verkauf verlangt aber mehr Vorbereitung, weil das Recht auch nach dem Eigentümerwechsel weiter gilt.

Dieser Ratgeber erklärt aus Eigentümersicht, was ein Wohnrecht im Grundbuch bedeutet, wie es den Kaufpreis beeinflusst, welche drei Wege zum Verkauf es gibt und wie Sie die berechtigte Person von Anfang an fair einbinden. Rechtliche Details hängen immer von der Formulierung im Grundbuch und im Übergabevertrag ab. Diese Punkte klären Sie im Einzelfall mit Notar und Steuerberater. Für die Einschätzung von Wert, Zielgruppe und Vorgehen steht Ihnen Gloßner Immobilien zur Seite.

Was bedeutet ein Wohnrecht im Grundbuch genau?

Das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt einer bestimmten Person, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen und den Eigentümer dabei von der Nutzung auszuschließen. Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer. Der Kaufvertrag allein ändert daran nichts. Wer das Haus erwirbt, übernimmt das Recht und muss die berechtigte Person weiter wohnen lassen.

Das Recht ist an die Person gebunden. Es lässt sich weder verkaufen noch vererben und erlischt grundsätzlich mit deren Tod. Ehepartner, Kinder und Pflegepersonen dürfen in die Wohnung mit aufgenommen werden, eine Überlassung an Dritte ist dagegen nur möglich, wenn dies ausdrücklich gestattet wurde.

Davon zu unterscheiden sind zwei andere Rechte, die im Alltag oft mit dem Wohnrecht verwechselt werden. Für den Verkauf macht das einen großen Unterschied, deshalb lohnt der genaue Blick in das Grundbuch und in die Eintragungsbewilligung, auf die dort verwiesen wird.

In ländlichen Teilen des Nürnberger Landes und der angrenzenden Oberpfalz begegnen uns immer wieder ältere Übergabeverträge mit umfangreichen Regelungen. Prüfen Sie deshalb auch, ob neben dem Wohnrecht eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen ist. Sie sichert den Eltern unter bestimmten Bedingungen die Rückübertragung, etwa bei einem Verkauf ohne ihre Zustimmung, und muss für einen reibungslosen Verkauf ebenfalls geklärt werden.

Darf ich ein Haus mit Wohnrecht überhaupt verkaufen?

Ja. Als Eigentümer dürfen Sie grundsätzlich auch ohne Zustimmung der berechtigten Person verkaufen, sofern der Übergabevertrag nichts anderes vorsieht. Das Wohnrecht bleibt dabei unberührt. Genau hier liegt der Grund, warum eine Absprache trotzdem klug ist: Solange die berechtigte Person im Haus lebt, bestimmt sie mit, wer ihre Räume betreten darf. Ein Interessent, der die Räume nie gesehen hat, kauft selten zu einem guten Preis.

Lesen Sie vor dem ersten Schritt den ursprünglichen Vertrag. Häufig enthält er Zustimmungsvorbehalte, Rückforderungsrechte oder Regelungen dazu, was bei einem Umzug ins Pflegeheim gelten soll. Eine Kopie erhalten Sie beim beurkundenden Notar, den Grundbuchauszug über das zuständige Grundbuchamt.

Welche drei Wege gibt es für den Verkauf?

Am Anfang steht eine Strategiefrage. Sie entscheidet über Käuferkreis, Zeitplan und Preis und sollte vor jeder Vermarktung beantwortet sein.

Weg 1: Verkauf mit bestehendem Wohnrecht

Das Haus wird verkauft, das Recht bleibt im Grundbuch stehen. Infrage kommen Kapitalanleger mit langem Anlagehorizont, Angehörige und Nachbarn, die das Grundstück langfristig sichern möchten. Der Käuferkreis ist kleiner, der Preis trägt dem Recht Rechnung. Vorteilhaft ist dieser Weg, wenn die berechtigte Person sicher im Haus bleiben möchte und der Eigentümer trotzdem Kapital freisetzen will.

Weg 2: Verkauf nach Verzicht und Löschung

Die berechtigte Person gibt das Recht freiwillig auf, meist weil sie ohnehin umziehen möchte, und erhält dafür eine vereinbarte Gegenleistung oder eine neue Wohnlösung. Das Haus kann dann lastenfrei an Familien und Pendler verkauft werden. Damit öffnet sich der Markt für die größte Käufergruppe in Burgthann. Dieser Weg führt meist zum höchsten Erlös.

Weg 3: Der Eigentümer verkauft und behält sich selbst ein Wohnrecht vor

Hier sind Sie selbst die Person, die bleiben möchte. Sie verkaufen das Haus, lassen sich im Kaufvertrag ein Wohnrecht einräumen und erhalten einen entsprechend geminderten Kaufpreis. Gerade für ältere Eigentümer kann das interessant sein. Lassen Sie den Rang des Rechts und die Absicherung sorgfältig vom Notar gestalten und prüfen Sie, wer künftig welche Kosten trägt. Hilfreich zur Einordnung ist auch unser Ratgeber zur Immobilie im Alter verkaufen in Neumarkt.

Wie stark mindert das Wohnrecht den Wert?

Der Abschlag wird immer individuell berechnet. Fachleute ermitteln zunächst den Wert des Hauses ohne Belastung und ziehen dann den wirtschaftlichen Nachteil des Rechts ab. Dieser leitet sich vereinfacht aus dem jährlichen Nutzungswert der Räume und der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person ab. Je jünger die Person und je größer der genutzte Teil des Hauses, desto stärker fällt die Minderung aus.

Eine Einschätzung aus dem Internet erfasst diese Faktoren nicht. Für Burgthann kommen ortstypische Punkte hinzu: die Entfernung zur S-Bahn, der Ortsteil, das Grundstück und der Zustand. Wie diese Faktoren zusammenspielen, zeigen wir auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Neumarkt und Umgebung. Bei Streit oder wenn das Finanzamt beteiligt ist, kann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein. Hans Werner Gloßner ist Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und kann einordnen, welcher Nachweis in Ihrer Situation angemessen ist.

Wer kauft in Burgthann ein Haus mit Wohnrecht?

Burgthann liegt im Nürnberger Land an der S-Bahn-Linie zwischen Nürnberg und Neumarkt, mit Haltepunkten im Hauptort und in Oberferrieden. Über die Anschlussstelle Altdorf/Burgthann ist auch die A3 gut erreichbar. Die meisten Interessenten suchen hier ein Zuhause zum baldigen Einzug. Für sie kommt ein Haus mit bestehendem Wohnrecht nur selten infrage, sofern nicht eine zweite Wohneinheit frei ist. Der Käuferkreis ist also speziell, aber vorhanden.

• Familienangehörige, die das Haus langfristig in der Familie halten möchten und die berechtigte Person gut kennen.
• Nachbarn, die ein angrenzendes Grundstück sichern und in Ruhe abwarten können.
• Langfristig orientierte Anleger, die den Preisabschlag gegen eine spätere freie Verfügbarkeit abwägen.
• Selbstnutzer bei Zweifamilienhäusern, wenn die berechtigte Person nur eine Einheit bewohnt und die zweite frei ist.

Gerade Häuser mit Einliegerwohnung sind deshalb im Vorteil. In Ezelsdorf, Mimberg und anderen Ortsteilen stehen häufig ältere Einfamilienhäuser mit großem Grundstück und ausgebautem Obergeschoss. Bewohnt die berechtigte Person nur eine Etage und besteht eine echte Trennung, können Sie auch Eigennutzer ansprechen. Prüfen Sie das früh, denn damit vergrößert sich der Kreis der Interessenten deutlich.

Warum schaut die Bank des Käufers so genau hin?

Die meisten Käufer finanzieren und ihre Bank möchte eine Grundschuld an erster Stelle. Steht das Wohnrecht im Rang davor, bliebe es bei einer Zwangsversteigerung in der Regel bestehen und mindert den Beleihungswert erheblich. Banken verlangen dann entweder einen Rangrücktritt der berechtigten Person oder rechnen den Wert des Rechts heraus. Viele Finanzierungen werden dadurch teurer oder kleiner, manche scheitern ganz.

Ein Rangrücktritt ist für die berechtigte Person allerdings riskant, weil ihr Recht bei einer Zwangsversteigerung erlöschen kann. Niemand sollte ihn ohne Beratung unterschreiben. Sprechen Sie also früh mit der finanzierenden Bank des Interessenten und lassen Sie sich die Bereitschaft schriftlich bestätigen. Als Makler klären wir diese Punkte mit Käufern und Banken, bevor ein Notartermin vereinbart wird.

Wann ist ein Verzicht auf das Wohnrecht sinnvoll?

Oft stellt sich nach einigen Jahren heraus, dass das Haus für die berechtigte Person zu groß geworden ist. Treppen werden mühsam, der Garten ist zu viel Arbeit, Ärzte und Einkauf liegen in anderen Orten. In dieser Situation ist ein Verzicht keine Niederlage, sondern kann allen Beteiligten nutzen. Die berechtigte Person erhält eine passende Wohnung und einen finanziellen Ausgleich, der Eigentümer kann lastenfrei verkaufen.

Für die Löschung sind eine Löschungsbewilligung der berechtigten Person in öffentlich beglaubigter Form und ein Antrag beim Grundbuchamt nötig. Besprechen Sie den Inhalt beim Notar. Dabei geht es auch um folgende Fragen:

• Welche Abfindung ist angemessen und wann wird sie fällig?
• Löst die Abfindung Steuern aus, oder gilt ein Verzicht ohne Gegenleistung als Schenkung?
• Was passiert, wenn die berechtigte Person später Sozialleistungen benötigt, und kann ein Träger einen unentgeltlichen Verzicht zurückfordern?
• Wird die Abfindung aus dem Kaufpreis gezahlt und kann der Notar das Zug um Zug absichern?

Eine einvernehmliche Lösung setzt voraus, dass die berechtigte Person versteht, was sie aufgibt, und in voller Freiheit entscheidet. Bei hohem Alter sollte der Notar sich davon überzeugen. Besteht eine Vollmacht oder eine rechtliche Betreuung, gelten zusätzliche Regeln, die wir mit dem Notar früh abstimmen. Hat ein Betreuer zu entscheiden, kommt häufig eine gerichtliche Genehmigung hinzu.

Was passiert, wenn die berechtigte Person ins Pflegeheim zieht?

Das Recht erlischt dadurch im Regelfall nicht automatisch. Selbst wenn die Wohnung leer steht, bleibt es zunächst im Grundbuch, und der Eigentümer darf sie auch nicht ohne Weiteres vermieten. Manche Übergabeverträge enthalten dazu eigene Klauseln, andere regeln nichts. Auch hier führt der Weg meist über eine einvernehmliche Löschung, die sorgfältig zu prüfen ist, wenn Pflegekosten oder Sozialhilfe im Raum stehen. Lassen Sie sich dazu von Notar oder Rechtsanwalt beraten und beziehen Sie gegebenenfalls den Sozialhilfeträger mit ein.

Wer trägt welche Kosten, solange das Recht besteht?

Diese Frage entscheidet mit darüber, wie attraktiv das Haus für Anleger ist. Das Gesetz geht davon aus, dass die berechtigte Person die gewöhnliche Unterhaltung trägt, also etwa kleinere Reparaturen. Größere Erneuerungen liegen grundsätzlich beim Eigentümer. Verträge weichen davon häufig ab, und die Nebenkosten sind sehr unterschiedlich geregelt. Halten Sie die tatsächliche Praxis der letzten Jahre schriftlich fest, zum Beispiel mit Abrechnungen. Käufer und Banken wollen genau wissen, was auf sie zukommt.

Wie binde ich die berechtigte Person richtig ein?

Das ist der menschlich wichtigste Teil des Verkaufs, und oft auch der wirtschaftlich entscheidende. Meist handelt es sich um Eltern, Schwiegereltern oder einen verwitweten Partner. Ein Verkauf löst bei ihnen schnell die Sorge aus, das Zuhause zu verlieren. Beginnen Sie deshalb mit einem ruhigen Gespräch und machen Sie deutlich, dass das Recht auch nach dem Eigentümerwechsel im Grundbuch gesichert bleibt.

1. Sprechen Sie früh und persönlich über den Verkaufswunsch und die Gründe dafür.
2. Erklären Sie, was sich für die berechtigte Person ändert und was gleich bleibt.
3. Vereinbaren Sie gemeinsam Regeln für Besichtigungen, etwa feste Zeiten und eine Höchstzahl von Terminen.
4. Beziehen Sie bei Bedarf eine Vertrauensperson ein, etwa ein weiteres Familienmitglied.
5. Stellen Sie den späteren Käufer vor, sobald der Kauf konkret wird. Das schafft Ruhe auf beiden Seiten.

Ein neutraler Makler kann diese Gespräche entlasten. Iris Schafhausen und Daniela Kölbl führen Besichtigungen in bewohnten Häusern mit dem nötigen Fingerspitzengefühl und wählen Interessenten so aus, dass nur wirklich passende Personen ins Haus kommen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Neben den üblichen Dokumenten für jedes Haus zählen hier vor allem die Papiere, aus denen sich Inhalt und Reichweite des Rechts ergeben.

• Aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung II und III
• Eintragungsbewilligung oder Übergabevertrag, aus dem sich der genaue Inhalt des Rechts ergibt
• Geburtsdatum der berechtigten Person für die Wertberechnung, mit deren Einverständnis
• Lageplan, Grundrisse und Wohnflächenberechnung mit Kennzeichnung der betroffenen Räume
• Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss
• Nachweise über Modernisierungen und die Kostenverteilung der letzten Jahre
• Bei einer Vollmacht oder Betreuung die entsprechenden Dokumente

Fehlt etwas, fordern wir es mit Ihrer Vollmacht an. Für weitere Details zur Vorbereitung hilft Ihnen auch der Ratgeber zu den Unterlagen für den Hausverkauf.

Wie präsentiere ich das Haus im Exposé?

Offenheit ist die beste Verkaufsstrategie. Wer ein Wohnrecht erst im Gespräch erwähnt, verliert Vertrauen und bekommt enttäuschte Anfragen. Schreiben Sie klar, um welches Recht es sich handelt, welche Räume betroffen sind und ob Besichtigungen nach Absprache möglich sind. Persönliche Daten der berechtigten Person gehören jedoch nicht ins Exposé. Geburtsdatum und Einzelheiten geben wir erst ernsthaften Interessenten nach Rücksprache weiter.

Eine öffentliche Vermarktung über alle Portale ist bei solchen Häusern selten sinnvoll. Oft ist es besser, zunächst gezielt vorgemerkte Anleger und Interessenten anzusprechen. So bleibt es im Haus ruhig. Für Innenaufnahmen fragen wir vorher um Erlaubnis.

Was steht im Kaufvertrag und welche Steuerfragen sollte ich klären?

Der Notar nimmt das Recht ausdrücklich als übernommene Belastung in den Vertrag auf. Wichtig sind außerdem Regelungen zur Kostenverteilung, zur Mitwirkung bei einer späteren Löschung und zur Übergabe der Räume, die der Käufer sofort nutzen kann. Beim Verkauf an einen Verbraucher soll der Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie die Zeit, um offene Fragen zu klären. Nach dem Tod der berechtigten Person kann das Recht in der Regel mit einer Sterbeurkunde gelöscht werden, sofern das im Grundbuch so vorgesehen ist. Wie der Termin selbst abläuft, erklärt unser Ratgeber zum Notartermin beim Hausverkauf.

Wer ein Haus von den Eltern übernommen hat, sollte außerdem prüfen lassen, ob die zehnjährige Spekulationsfrist eine Rolle spielt. Auch eine Abfindung für das Wohnrecht kann steuerliche Folgen haben. Diese Fragen hängen vom Einzelfall ab und gehören zum Steuerberater. Wir liefern die Angaben zu Wert und Zeitplan, die dafür nötig sind.

Wie unterstützt Gloßner Immobilien in Burgthann?

Seit 1993 begleitet unser Team Verkäufe in Neumarkt, im Nürnberger Land und im Raum Nürnberg. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen den Grundbuchauszug, ermitteln den Wert mit und ohne Belastung, stimmen die Strategie auf Ihre Familie ab und sprechen gezielt die passenden Käufer an. Bei der Abstimmung mit Notar, Banken und Steuerberater sind wir Ihr fester Ansprechpartner. Mehr über unsere Arbeit vor Ort erfahren Sie auf der Seite zum Immobilienmakler in Burgthann.

Häufige Fragen

Fazit: Mit klarer Strategie wird das Wohnrecht zur lösbaren Aufgabe

Ein Haus mit Wohnrecht in Burgthann lässt sich gut verkaufen, wenn drei Punkte stimmen: Sie kennen den genauen Inhalt des Rechts, der Wert ist individuell und nachvollziehbar berechnet, und die berechtigte Person ist fair eingebunden. Danach richtet sich, ob ein Verkauf mit bestehendem Recht, ein einvernehmlicher Verzicht oder ein Verkauf mit eigenem Wohnrecht für Sie am besten passt.

Gern schauen wir uns Ihre Unterlagen gemeinsam an. Rufen Sie uns an unter 09181 1299, vereinbaren Sie einen kostenlosen Rückruf, nutzen Sie unsere kostenlose Wertermittlung oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular. Wir beraten Sie persönlich und mit über 40 Jahren Erfahrung.