Der Notartermin ist der Moment, in dem aus einer mündlichen Einigung ein verbindlicher Hausverkauf wird. Für viele Eigentümer in Postbauer-Heng ist es der erste Kaufvertrag über eine Immobilie, den sie selbst unterschreiben, und entsprechend groß ist der Respekt davor. Das ist verständlich, denn in Deutschland wird ein Grundstückskaufvertrag erst mit der notariellen Beurkundung wirksam, und der Text, der dort verlesen wird, regelt den gesamten weiteren Ablauf bis zur Schlüsselübergabe.
Die gute Nachricht: Mit der richtigen Vorbereitung ist der Termin selbst eine ruhige Angelegenheit. Die eigentliche Arbeit liegt in den Wochen davor, wenn der Vertragsentwurf entsteht und offene Fragen geklärt werden. Dieser Ratgeber erklärt aus Verkäufersicht, was vor, während und nach dem Notartermin passiert, welche Unterlagen Sie bereithalten sollten und an welchen Stellen Sie besonders genau hinsehen sollten, wenn Sie Ihr Haus in Postbauer, Heng, Pavelsbach oder einem anderen Ortsteil des Marktes verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Hausverkauf wird erst durch die notarielle Beurkundung wirksam, Absprachen vorher sind rechtlich unverbindlich.
- Den Notar wählt in der Regel der Käufer, da er auch die Notar- und Grundbuchkosten trägt.
- Ist der Käufer Verbraucher, soll er den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten.
- Lesen Sie den Entwurf gründlich und klären Sie Fragen zu Übergabe, Inventar, Haftung und Fälligkeit vorher.
- Beim Termin verliest der Notar den gesamten Vertrag, Änderungen sind bis zur Unterschrift möglich.
- Nach der Beurkundung sichert eine Auflassungsvormerkung den Käufer, erst danach wird der Kaufpreis fällig.
- Eigentümer wird der Käufer mit der Umschreibung im Grundbuch, meist einige Wochen nach der Zahlung.
Warum braucht ein Hausverkauf überhaupt einen Notar?
Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt für Verträge über Grundstücke die notarielle Beurkundung vor. Der Gedanke dahinter ist der Schutz beider Seiten: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, er belehrt über die rechtliche Tragweite und sorgt dafür, dass Kaufpreis und Eigentum Zug um Zug den Besitzer wechseln. Er vertritt dabei weder Käufer noch Verkäufer, sondern achtet auf einen ausgewogenen Vertrag.
Für Sie als Verkäufer bedeutet das zweierlei. Einerseits sind alle Zusagen vor dem Notartermin, auch eine schriftliche Reservierung, rechtlich nur begrenzt bindend. Ein Käufer kann bis zur Unterschrift abspringen, und auch Sie sind bis dahin frei. Andererseits gilt nach der Beurkundung grundsätzlich das, was im Vertrag steht. Mündliche Nebenabreden, die dort fehlen, sind im Zweifel unwirksam. Alles, was Ihnen wichtig ist, gehört deshalb in den Text.
Wer sucht den Notar aus und wer bezahlt ihn?
In der Praxis bestimmt meist der Käufer den Notar, weil er nach üblicher Regelung die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung trägt. Rechtlich ist das eine Frage der Vereinbarung. Im Raum Neumarkt und Nürnberg gibt es zahlreiche Notariate, und viele Käufer aus dem Großraum wählen einen Notar in der Nähe ihres Wohn- oder Arbeitsorts. Für Verkäufer aus Postbauer-Heng ist das selten ein Problem, denn sowohl Neumarkt als auch Nürnberg sind über die S-Bahn und die Bundesstraße gut erreichbar.
Die Kosten, die üblicherweise beim Verkäufer bleiben, betreffen vor allem die Löschung eigener Grundschulden, wenn das Haus noch belastet ist. Wie sich die Gesamtkosten beim Verkauf zusammensetzen, erläutert unser Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienverkauf für Verkäufer.
| Kostenpunkt | Wer trägt ihn üblicherweise? |
|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Käufer |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung | Käufer |
| Eintragung der Grundschuld für die Finanzierung des Käufers | Käufer |
| Löschung bestehender Grundschulden des Verkäufers | Verkäufer |
| Beschaffung einer Löschungsbewilligung bei der Bank | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Käufer, nach Vertrag |
Die Tabelle zeigt die übliche Aufteilung. Im Einzelfall kann der Kaufvertrag andere Regelungen enthalten. Die Notargebühren selbst richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind für jeden Notar gleich.
Welche Unterlagen braucht der Notar von mir?
Damit der Notar einen Vertragsentwurf erstellen kann, benötigt er einige Angaben und Dokumente. Vieles fordert er selbst an, etwa den aktuellen Grundbuchauszug. Je schneller die Angaben vollständig vorliegen, desto zügiger kommt der Entwurf.
- Vollständige Namen, Anschriften und Geburtsdaten aller Verkäufer und Käufer
- Steuerliche Identifikationsnummern der Beteiligten, die der Notar für die Mitteilung an das Finanzamt braucht
- Grundbuchstelle mit Gemarkung, Flurstücksnummer und Blattnummer
- Vereinbarter Kaufpreis und gegebenenfalls ein gesonderter Betrag für mitverkauftes Inventar
- Angaben zu bestehenden Grundschulden und der finanzierenden Bank
- Gewünschter Übergabetermin und Regelungen zur Räumung
- Bei vermieteten Häusern: Mietverträge und Angaben zur Kaution
- Bei Erbfällen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift
Ist das Haus noch mit einer Grundschuld belastet, informieren Sie Ihre Bank frühzeitig über den Verkauf. Der Notar holt später die Löschungsunterlagen ein, die Bank muss aber wissen, welcher Betrag zur Ablösung nötig ist. Wie ein Verkauf mit laufender Finanzierung funktioniert, zeigt unser Ratgeber Haus verkaufen trotz Kredit.
Was steht im Kaufvertragsentwurf und worauf achte ich?
Der Entwurf ist das wichtigste Dokument des gesamten Verkaufs. Nehmen Sie sich Zeit dafür und lesen Sie ihn vollständig, auch die Passagen, die auf den ersten Blick formelhaft wirken. Folgende Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:
Kaufpreis und Fälligkeit
Der Vertrag nennt den Kaufpreis und die Voraussetzungen, unter denen er fällig wird. Üblich ist, dass der Notar dem Käufer schriftlich mitteilt, wann alle Bedingungen erfüllt sind. Dazu zählen die Eintragung der Auflassungsvormerkung, das Vorliegen der Löschungsunterlagen für Ihre Grundschulden und die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht. Ab dieser Mitteilung hat der Käufer meist eine kurze Frist zur Zahlung.
Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten
Hier steht, ab wann das Haus wirtschaftlich dem Käufer gehört. Üblich ist die Übergabe nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Ab diesem Tag trägt der Käufer laufende Kosten wie Grundsteuer und Versicherungen. Planen Sie Ihren Auszug so, dass er zu diesem Termin passt.
Sachmängel und Haftung
Bei gebrauchten Häusern vereinbaren die Parteien in der Regel einen Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Dieser Ausschluss gilt allerdings nicht für Mängel, die der Verkäufer kennt und arglistig verschweigt. Teilen Sie bekannte Mängel wie Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach oder frühere Wasserschäden deshalb offen mit und lassen Sie sie im Vertrag festhalten. Das schützt Sie später vor Streit.
Inventar und Zubehör
Einbauküche, Gartenhaus, Markise oder Brennholzvorrat werden häufig mitverkauft. Halten Sie im Vertrag fest, was im Kaufpreis enthalten ist. Ein gesondert ausgewiesener Betrag für bewegliche Gegenstände ist möglich, sollte aber realistisch sein und vorher mit dem Notar besprochen werden.
Rechte und Lasten im Grundbuch
Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Der Vertrag regelt, welche Rechte der Käufer übernimmt und welche gelöscht werden. Gerade bei Häusern in den älteren Ortskernen von Postbauer und Heng oder bei Grundstücken mit gemeinsamer Zufahrt lohnt sich ein genauer Blick.
Wie lange vor dem Termin bekomme ich den Entwurf?
Ist der Käufer Verbraucher, also eine Privatperson, soll er den beabsichtigten Text nach dem Beurkundungsgesetz in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Diese Frist gibt ihm Gelegenheit, den Vertrag in Ruhe zu prüfen und mit seiner Bank abzustimmen. Als Verkäufer erhalten Sie den Entwurf üblicherweise zur gleichen Zeit.
Nutzen Sie diese zwei Wochen aktiv. Notieren Sie Fragen und Änderungswünsche und senden Sie diese dem Notariat oder Ihrem Makler zu. Kleine Anpassungen wie ein anderer Übergabetermin oder eine Ergänzung zum Inventar lassen sich meist ohne Weiteres einarbeiten. Größere Änderungen sollten frühzeitig besprochen werden, damit der Termin nicht verschoben werden muss.
| Zeitpunkt | Was passiert | Ihre Aufgabe als Verkäufer |
|---|---|---|
| Nach der Einigung | Makler oder Käufer beauftragt den Notar | Angaben und Unterlagen bereitstellen |
| Etwa zwei bis drei Wochen vor dem Termin | Vertragsentwurf wird versandt | Entwurf vollständig lesen, Fragen sammeln |
| In den Tagen davor | Abstimmung von Änderungen | Rückmeldungen an Notar und Makler geben |
| Am Termin | Verlesung und Unterschrift | Ausweis mitbringen, offene Punkte ansprechen |
| Nach dem Termin | Vormerkung, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrecht | Bank über Ablösung informieren |
| Nach Fälligkeitsmitteilung | Kaufpreiszahlung | Zahlungseingang prüfen, Übergabe vorbereiten |
Was passiert am Tag des Notartermins?
Der Termin selbst dauert je nach Umfang des Vertrags oft zwischen einer halben und einer Stunde. Zu Beginn prüft der Notar die Identität aller Beteiligten anhand gültiger Ausweisdokumente. Danach verliest er den vollständigen Vertragstext einschließlich der Anlagen. Das klingt formal, hat aber einen guten Grund: Jede Partei soll den Inhalt genau kennen.
Während der Verlesung können Sie jederzeit Fragen stellen. Der Notar erläutert Fachbegriffe und weist auf rechtliche Folgen hin. Stellt sich heraus, dass etwas anders gemeint war, kann der Text noch im Termin geändert werden. Am Ende unterschreiben alle Beteiligten und der Notar. Damit ist der Vertrag geschlossen.
Was bringe ich zum Termin mit?
- Gültigen Personalausweis oder Reisepass
- Steuerliche Identifikationsnummer, falls noch nicht übermittelt
- Den Vertragsentwurf mit Ihren Notizen
- Gegebenenfalls Vollmachten oder Nachweise über die Vertretungsbefugnis
- Informationen zur Bankverbindung, auf die der Kaufpreis fließen soll
Was, wenn ich am Termin selbst verhindert bin?
Das kommt häufiger vor, etwa wenn Miteigentümer weit entfernt wohnen oder gesundheitlich eingeschränkt sind. Es gibt zwei übliche Wege. Entweder erteilen Sie einer Vertrauensperson eine Vollmacht, die für Grundstücksgeschäfte in der Regel notariell beglaubigt sein muss. Oder ein Beteiligter erklärt im Termin für Sie als Vertreter ohne Vertretungsmacht, und Sie genehmigen den Vertrag anschließend bei einem Notar Ihrer Wahl mit beglaubigter Unterschrift.
Beide Varianten funktionieren, kosten aber etwas Vorlauf. Sprechen Sie das Thema frühzeitig mit dem Notariat ab. Bei Erbengemeinschaften, in denen einzelne Erben in anderen Teilen Deutschlands leben, ist die nachträgliche Genehmigung ein häufig gewählter Weg. Hilfreich ist dann, wenn ein Makler die Abstimmung zwischen allen Beteiligten übernimmt.
Wie geht es nach der Unterschrift weiter?
Nach der Beurkundung beginnt der Vollzug des Vertrags, um den sich das Notariat kümmert. Für Verkäufer ist es gut zu wissen, welche Schritte jetzt ablaufen und warum bis zur Kaufpreiszahlung einige Wochen vergehen können.
- Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Käufers. Sie sichert dessen Anspruch auf Eigentumsübertragung.
- Vorkaufsrecht der Gemeinde: Der Notar fragt beim Markt Postbauer-Heng an, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht oder ausgeübt wird. In den allermeisten Fällen erklärt die Gemeinde den Verzicht.
- Löschungsunterlagen: Ist Ihr Haus noch belastet, fordert der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an. Die Bank gibt sie gegen Ablösung der Restschuld aus dem Kaufpreis frei.
- Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
- Zahlung und Übergabe: Der Käufer überweist, wenn nötig zunächst an Ihre Bank und den Rest an Sie. Nach Zahlungseingang folgt die Schlüsselübergabe mit Protokoll.
- Eigentumsumschreibung: Hat das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer erteilt und ist der Kaufpreis bezahlt, beantragt der Notar die Umschreibung im Grundbuch.
Wann bekomme ich mein Geld?
Diese Frage stellen Verkäufer am häufigsten. Die Antwort hängt davon ab, wie schnell die einzelnen Voraussetzungen erfüllt sind. In vielen Fällen vergehen zwischen Notartermin und Fälligkeitsmitteilung einige Wochen. Die Eintragung der Vormerkung und die Antwort der Gemeinde zum Vorkaufsrecht brauchen ihre Zeit, ebenso die Löschungsunterlagen der Bank.
Sie können diesen Zeitraum verkürzen, indem Sie Ihre Bank bereits vor dem Notartermin über den Verkauf informieren und die aktuelle Restschuld klären. Ist das Haus schuldenfrei, entfällt dieser Schritt ganz. Achten Sie außerdem darauf, dass der Käufer seine Finanzierung tatsächlich gesichert hat. Ein seriöser Makler lässt sich die Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Termin vorlegen.
Darf der Käufer vor der Zahlung schon ins Haus?
Grundsätzlich erfolgt die Übergabe erst nach vollständiger Zahlung. Manchmal wünschen Käufer früher Zugang, etwa um Handwerker für Renovierungen zu beauftragen. Das ist möglich, sollte aber klar im Vertrag geregelt sein, inklusive Haftung und Versicherung. Ohne vertragliche Regelung raten wir davon ab, Schlüssel vorab herauszugeben.
Was ist bei Postbauer-Heng besonders?
Der Markt Postbauer-Heng liegt im Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz zwischen Neumarkt und Nürnberg. Der Bahnhof an der S-Bahn-Strecke zwischen beiden Städten macht den Ort für Pendler interessant, die eine ruhige Wohnlage mit guter Anbindung suchen. Entsprechend häufig kaufen Familien aus dem Nürnberger Raum oder aus Neumarkt, die beruflich in eine der beiden Richtungen unterwegs sind.
Für den Notartermin bedeutet das in der Praxis, dass Käufer oft einen Notar in Nürnberg oder Neumarkt vorschlagen. Für Verkäufer aus Postbauer, Heng, Pavelsbach oder vom Dillberg sind beide Städte gut erreichbar. Wichtiger als der Ort des Notariats ist, dass die Abstimmung reibungslos läuft und der Termin zum Zeitplan beider Seiten passt. Wenn Sie den gesamten Verkauf zügig planen möchten, lesen Sie auch unseren Ratgeber Haus schnell verkaufen in Postbauer-Heng. Wie wir die Vermarktung vor Ort angehen, zeigt unsere Seite Immobilienmakler in Postbauer-Heng.
Welche steuerlichen Fragen sollte ich vorher klären?
Der Notar belehrt über die rechtlichen Folgen des Vertrags, eine steuerliche Beratung übernimmt er nicht. Klären Sie deshalb vor dem Termin mit Ihrem Steuerberater, ob der Verkauf steuerliche Folgen haben kann. Das betrifft vor allem Häuser, die Sie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben, oder die Sie erst vor wenigen Jahren erworben haben. Bei selbst genutzten Immobilien gelten andere Regeln als bei vermieteten.
Auch bei Erbimmobilien, Schenkungen oder einem Verkauf im Rahmen einer Scheidung kann eine steuerliche Prüfung sinnvoll sein. Je früher diese Fragen geklärt sind, desto entspannter verläuft der Termin, und desto besser lässt sich der Zeitpunkt der Beurkundung planen.
Wie unterstützt ein Makler rund um den Notartermin?
Ein erfahrener Makler bereitet den Notartermin so vor, dass am Tag selbst möglichst wenig offen ist. Er übermittelt dem Notariat die vereinbarten Eckdaten, stellt Unterlagen zusammen, prüft die Finanzierungsbestätigung des Käufers und klärt Fragen zu Übergabe und Inventar mit beiden Seiten. Viele Unklarheiten, die sonst erst im Termin auftauchen würden, lassen sich so vorher ausräumen.
Bei Gloßner Immobilien begleiten wir Verkäufer seit 1993 bis zur Schlüsselübergabe. Hans Werner Gloßner, Iris Schafhausen und Daniela Kölbl sind auf Wunsch beim Notartermin dabei und stehen auch danach als Ansprechpartner bereit, bis der Kaufpreis eingegangen und das Übergabeprotokoll unterschrieben ist. Wie der Verkauf in der Region insgesamt abläuft, zeigt unser Leitfaden zum Ablauf beim Immobilienverkauf.
Häufige Fragen
Kann ich nach dem Notartermin vom Verkauf zurücktreten?
Ein wirksam beurkundeter Kaufvertrag bindet beide Seiten. Ein Rücktritt ist nur unter den Voraussetzungen möglich, die im Vertrag oder im Gesetz vorgesehen sind, etwa wenn der Käufer trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht zahlt. Lassen Sie sich im Einzelfall vom Notar oder einem Rechtsanwalt beraten.
Muss ich bei der Schlüsselübergabe den Notar dabei haben?
Nein, die Übergabe erfolgt direkt zwischen Verkäufer und Käufer, oft begleitet vom Makler. Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand des Hauses hält alles fest.
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Der Vertrag enthält dafür Regelungen. Üblich sind eine Zahlungsfrist, Verzugszinsen und eine Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises. Im Ernstfall kann der Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten.
Kann der Notar auch zu mir nach Postbauer-Heng kommen?
In besonderen Fällen, etwa bei eingeschränkter Mobilität, beurkunden Notare auch außerhalb ihrer Amtsräume. Das ist mit dem Notariat individuell abzusprechen und kann zusätzliche Gebühren auslösen.
Wer kümmert sich um die Grundsteuer im Verkaufsjahr?
Die Grundsteuer wird jeweils für das Kalenderjahr gegenüber dem Eigentümer festgesetzt, der zu Jahresbeginn im Grundbuch steht. Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Kosten ab Übergabe anteilig übernimmt.
Wie lange dauert es, bis der Käufer im Grundbuch steht?
Die Umschreibung erfolgt erst nach Zahlung des Kaufpreises und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Je nach Bearbeitungszeit von Finanzamt und Grundbuchamt vergehen nach der Zahlung oft noch einige Wochen.
Brauche ich für den Notartermin einen Anwalt?
In der Regel nicht, weil der Notar neutral belehrt. Bei komplexen Konstellationen, etwa bei Streit in einer Erbengemeinschaft oder während eines Scheidungsverfahrens, kann eine zusätzliche anwaltliche Beratung sinnvoll sein.
Was kostet mich der Notartermin als Verkäufer?
Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags. Beim Verkäufer verbleiben in der Regel die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden und gegebenenfalls für eine Vollmacht oder Genehmigung.
Fazit: Gut vorbereitet wird der Notartermin zur Formsache
Der Notartermin ist der rechtlich entscheidende Schritt beim Hausverkauf in Postbauer-Heng. Wer die Unterlagen früh bereitstellt, den Vertragsentwurf sorgfältig liest, Fragen vorab klärt und die Bank rechtzeitig einbindet, erlebt einen ruhigen Termin und einen zügigen Weg bis zur Kaufpreiszahlung. Ein erfahrener Makler hält dabei alle Fäden zusammen und sorgt dafür, dass Käufer, Notar und Bank zur richtigen Zeit das Richtige tun.
Sie planen den Verkauf Ihres Hauses in Postbauer-Heng und möchten wissen, wie es Schritt für Schritt bis zum Notar weitergeht? Rufen Sie uns an unter 09181 1299, vereinbaren Sie einen kostenlosen Rückruf oder beginnen Sie mit unserer kostenlosen Wertermittlung. Alle Kontaktmöglichkeiten finden Sie auf der Seite Kontakt.
„Wir bringen Mensch und Immobilie zusammen!“