Ablauf beim Immobilienverkauf in Neumarkt: Alle Schritte von der Idee bis zur Übergabe

Die meisten Menschen verkaufen nur ein- oder zweimal im Leben eine Immobilie. Entsprechend groß ist die Unsicherheit: Was kommt wann? Welche Unterlagen brauche ich? Wie lange dauert es, bis das Geld auf dem Konto ist? Was macht der Notar, und was passiert bei der Übergabe? Wer den Ablauf kennt, kann besser planen, trifft ruhigere Entscheidungen und vermeidet Fehler, die Zeit und Geld kosten.

Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Neumarkt in der Oberpfalz, von der ersten Überlegung über Bewertung, Vorbereitung, Vermarktung und Kaufvertrag bis zur Schlüsselübergabe und den letzten Formalitäten danach. Gloßner Immobilien ist seit 1993 als Immobilienmakler in Neumarkt tätig und hat diesen Weg mit vielen Eigentümern gemeinsam gegangen.

Der Ablauf im Überblick

Schritt 1: Ziele klären

Bevor Sie mit dem Verkauf beginnen, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf Ihre Ziele. Warum möchten Sie verkaufen? Bis wann muss der Verkauf abgeschlossen sein? Brauchen Sie den Erlös für den Kauf einer neuen Immobilie? Wohnen Sie noch in der Immobilie, oder steht sie leer? Ist sie vermietet? Gibt es Miteigentümer oder Erben, die zustimmen müssen? Läuft noch ein Kredit?

Die Antworten bestimmen den weiteren Ablauf. Wer einen festen Umzugstermin hat, plant anders als jemand, der in Ruhe den besten Käufer finden möchte. Wer erbt, braucht zunächst einen Erbschein. Wer einen Kredit ablösen muss, sollte frühzeitig mit der Bank sprechen. Mehr dazu lesen Sie in unseren Ratgebern Haus verkaufen trotz Kredit und Haus verkaufen und neu kaufen.

Schritt 2: Die Immobilie bewerten

Der Angebotspreis ist die wichtigste Stellschraube für einen erfolgreichen Verkauf. Ist er zu hoch, bleiben Anfragen aus, und die Immobilie steht lange im Netz. Käufer fragen sich dann, was mit ihr nicht stimmt, und am Ende wird oft unter Wert verkauft. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Eine realistische Bewertung berücksichtigt Lage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und tatsächliche Vergleichspreise aus Neumarkt und Umgebung.

Hans Werner Gloßner ist Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien. Wir besichtigen Ihre Immobilie, werten die Daten aus und erläutern Ihnen das Ergebnis ausführlich. Die Werteinschätzung im Rahmen eines Verkaufsgesprächs ist kostenlos. Eine erste Orientierung bietet unsere kostenlose Online-Wertermittlung.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Käufer und ihre Banken brauchen umfangreiche Unterlagen. Je vollständiger sie von Anfang an vorliegen, desto reibungsloser läuft der Verkauf. Fehlende Dokumente sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen.

1. Aktueller Grundbuchauszug
2. Flurkarte und Lageplan
3. Baupläne, Baubeschreibung und Baugenehmigungen
4. Wohnflächenberechnung
5. Energieausweis
6. Nachweise zu Modernisierungen
7. Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Angaben zur Erhaltungsrücklage
8. Bei Vermietung: Mietverträge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen
9. Bei Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll

Viele Unterlagen lassen sich beim Grundbuchamt, beim Bauamt der Stadt Neumarkt oder beim Landratsamt anfordern. Wir übernehmen das auf Wunsch für Sie.

Schritt 4: Die Immobilie vorbereiten

Der erste Eindruck zählt. Eine aufgeräumte, saubere Immobilie mit gepflegtem Garten wirkt auf Käufer deutlich besser als ein vollgestelltes Haus. Größere Renovierungen lohnen sich selten, kleine Maßnahmen dagegen fast immer: Räume entrümpeln, kleine Schäden beheben, Wände ausbessern, Fenster putzen, den Eingangsbereich freundlich gestalten. Bei leerstehenden Immobilien kann eine dezente Einrichtung helfen, Räume greifbarer zu machen.

Gleichzeitig entstehen in dieser Phase die Fotos. Professionelle Bilder bei gutem Licht, ein klarer Grundriss und gegebenenfalls Luftaufnahmen oder ein virtueller Rundgang sind die Grundlage für ein überzeugendes Exposé.

Schritt 5: Exposé und Vermarktung

Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es enthält aussagekräftige Fotos, einen Grundriss, eine ehrliche Beschreibung von Lage, Ausstattung und Zustand, alle Pflichtangaben aus dem Energieausweis und die wichtigsten Kennzahlen. Mit dem Exposé startet die Vermarktung: Anzeigen in Immobilienportalen, auf der eigenen Website, in sozialen Medien und die gezielte Ansprache vorgemerkter Interessenten.

Viele Käufer suchen nicht aktiv in Portalen, sondern sind bei Maklern vorgemerkt. Wir führen eine Kartei mit suchenden Käufern aus Neumarkt, dem Landkreis und der Metropolregion Nürnberg. Gut passende Immobilien stellen wir diesen Interessenten zuerst vor. Manchmal findet sich so ein Käufer, bevor die Immobilie überhaupt öffentlich angeboten wird.

Schritt 6: Anfragen und Besichtigungen

Auf die Vermarktung folgen Anfragen. Nicht jeder Interessent ist ein ernsthafter Käufer. Deshalb ist es sinnvoll, vor einer Besichtigung einige Fragen zu klären: Passt die Immobilie zu den Wünschen? Ist die Finanzierung grundsätzlich geklärt? Gibt es eine Immobilie, die erst verkauft werden muss? So vermeiden Sie Besichtigungstourismus und schützen Ihre Privatsphäre.

Besichtigungen sollten gut vorbereitet sein. Räume lüften, Licht einschalten, persönliche Gegenstände wegräumen. Viele Eigentümer empfinden es als angenehm, bei Besichtigungen nicht dabei zu sein, weil Käufer dann offener sprechen. Wir führen Besichtigungen durch, beantworten Fragen und geben Ihnen danach eine Rückmeldung zur Resonanz.

Schritt 7: Verhandlung und Bonitätsprüfung

Hat ein Interessent ein Angebot abgegeben, beginnt die Verhandlung. Neben dem Preis geht es um den Übergabetermin, um mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Gartenmöbel und um besondere Vereinbarungen. Bevor Sie sich festlegen, sollte die Finanzierung des Käufers geprüft sein. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Eigenkapitalnachweis gibt Sicherheit, dass der Verkauf nicht im letzten Moment scheitert.

Eine Reservierung ist rechtlich nicht bindend, solange kein notarieller Vertrag vorliegt. Umso wichtiger ist es, den Notartermin zügig anzusetzen, sobald Käufer und Verkäufer sich einig sind.

Schritt 8: Kaufvertrag und Notartermin

Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Notar ist neutral und berät beide Seiten. Er erstellt den Vertragsentwurf auf Grundlage der Angaben von Käufer und Verkäufer. Ist der Käufer ein Verbraucher, muss er den Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erhalten, damit er ihn in Ruhe prüfen kann.

Im Kaufvertrag werden unter anderem Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände, Regelungen zur Gewährleistung, zur Ablösung von Grundschulden und zum Übergang von Nutzen und Lasten festgelegt. Beim Notartermin wird der Vertrag vorgelesen, Fragen werden geklärt, und alle Beteiligten unterschreiben. Bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften müssen alle Eigentümer anwesend sein oder wirksam vertreten werden.

Schritt 9: Abwicklung durch den Notar

Nach der Beurkundung beginnt die Abwicklung. Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer absichert. Er holt bei der Stadt Neumarkt oder der zuständigen Gemeinde die Bestätigung ein, dass kein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Er fordert bei Ihren Banken die Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden an. Bei Eigentumswohnungen kann die Zustimmung des Verwalters erforderlich sein, bei landwirtschaftlichen Flächen eine Genehmigung des Landratsamts.

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Der Käufer zahlt dann innerhalb der vereinbarten Frist, meist zwei bis vier Wochen. Lasten auf Ihrer Immobilie werden direkt aus dem Kaufpreis an die Banken gezahlt, der Rest geht auf Ihr Konto. Parallel zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Erst wenn das Finanzamt die Zahlung bestätigt hat, kann der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden.

Schritt 10: Übergabe

Die Übergabe erfolgt in der Regel nach vollständigem Zahlungseingang. Sie bestätigen dem Notar den Eingang, und dann werden die Schlüssel übergeben. Bei der Übergabe wird ein Protokoll erstellt, in dem der Zustand der Immobilie, die Zählerstände für Strom, Wasser, Gas oder Heizöl, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und gegebenenfalls mitverkaufte Gegenstände festgehalten werden. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll.

Die Immobilie sollte bei der Übergabe geräumt und besenrein sein, sofern nichts anderes vereinbart ist. Übergeben Sie dem Käufer auch Bedienungsanleitungen, Wartungsunterlagen, Garantien und Unterlagen, die er für die weitere Nutzung braucht. Wir begleiten Sie bei diesem Termin und sorgen dafür, dass das Protokoll vollständig ist.

Schritt 11: Nach der Übergabe

Nach der Übergabe sind noch einige Formalitäten zu erledigen. Melden Sie die Zählerstände an Ihre Versorger und kündigen Sie Verträge für Strom, Gas, Wasser, Internet und Müllabfuhr oder übertragen Sie sie auf den Käufer. Die Gebäudeversicherung geht mit dem Eigentum auf den Käufer über, der sie innerhalb einer Frist kündigen kann. Informieren Sie Ihre Versicherung über den Verkauf. Die Grundsteuer schuldet für das laufende Jahr, wer am ersten Januar Eigentümer war. Ein Ausgleich zwischen Ihnen und dem Käufer wird meist im Kaufvertrag geregelt.

Bei Eigentumswohnungen ist der Verwalter zu informieren, der die Hausgeldzahlungen umstellt. Bei vermieteten Immobilien müssen die Mieter erfahren, an wen sie künftig die Miete zahlen. Und schließlich sollten Sie prüfen, ob der Verkauf steuerliche Folgen hat, etwa bei vermieteten Immobilien innerhalb der Zehn-Jahres-Frist.

Was gilt bei besonderen Verkaufssituationen?

Nicht jeder Verkauf folgt genau dem Standardablauf. Bei einer Erbschaft müssen zunächst die Erben im Grundbuch eingetragen werden oder einen Erbschein vorlegen, und bei Erbengemeinschaften müssen alle Erben zustimmen. Bei einer Trennung müssen beide Eigentümer gemeinsam handeln, und der gemeinsame Kredit muss abgelöst werden. Bei vermieteten Immobilien gehen die Mietverträge auf den Käufer über, und die Besichtigungen müssen mit den Mietern abgestimmt werden. Bei älteren Eigentümern kann ein späterer Auszug oder ein Wohnrecht vereinbart werden. Für jede dieser Situationen gibt es bewährte Lösungen, die wir in eigenen Ratgebern ausführlich beschreiben, etwa zum Verkauf einer vermieteten Wohnung, zum Verkauf im Alter oder bei Trennung.

Was ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Der beste Zeitpunkt hängt vor allem von Ihrer persönlichen Situation ab. Saisonal gibt es leichte Unterschiede: Im Frühjahr und Frühsommer zeigen sich Häuser mit Garten von ihrer schönsten Seite, und viele Familien möchten vor dem neuen Schuljahr umziehen. In den Wintermonaten ist die Konkurrenz durch andere Angebote oft geringer. Wichtiger als die Jahreszeit sind aber eine gute Vorbereitung und ein realistischer Preis. Steuerliche Fristen, etwa die Zehn-Jahres-Frist bei vermieteten Immobilien, oder das Ende einer Zinsbindung können den Zeitpunkt ebenfalls beeinflussen.

Wie bleiben Sie während des Verkaufs informiert?

Ein Verkauf zieht sich über Wochen und Monate, und es ist verständlich, dass Sie wissen möchten, wie es steht. Wir informieren Sie regelmäßig über Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen von Interessenten und den Stand der Verhandlungen. Nach dem Notartermin halten wir Kontakt zum Notar und sagen Ihnen, wann die Fälligkeit zu erwarten ist. So wissen Sie jederzeit, wo der Verkauf steht und was als Nächstes kommt.

Wie lange dauert der gesamte Verkauf?

Ein realistischer Zeitraum von der Entscheidung bis zur Übergabe liegt bei drei bis sechs Monaten. Gut vorbereitete Immobilien in gefragter Lage in Neumarkt werden manchmal schneller verkauft. Bei besonderen Objekten, schwierigen Rechtsverhältnissen oder sehr hohem Sanierungsbedarf kann es länger dauern. Die Vermarktungsphase ist dabei am wenigsten planbar. Der Zeitraum vom Notartermin bis zur Zahlung beträgt meist vier bis acht Wochen.

Welche Kosten entstehen für Sie als Verkäufer?

Die Kosten für den Notar und die Eintragung des Eigentumswechsels trägt üblicherweise der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer. Als Verkäufer tragen Sie die Kosten für die Löschung Ihrer Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Kosten für Energieausweis und Unterlagen. Die Kosten für die Begleitung durch einen Makler besprechen wir mit Ihnen transparent im ersten Gespräch. Fallen Steuern auf einen Veräußerungsgewinn an, kommen diese hinzu.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

• Einen Angebotspreis ohne fundierte Bewertung festlegen.
• Unterlagen erst zusammenstellen, wenn ein Käufer gefunden ist.
• Interessenten ohne Bonitätsprüfung zum Notar einladen.
• Mündliche Zusagen für verbindlich halten.
• Die Schlüssel vor dem Zahlungseingang übergeben.
• Kein Übergabeprotokoll erstellen.
• Versorger und Versicherungen nach der Übergabe nicht informieren.

Wie unterstützt Sie Gloßner Immobilien?

Wir begleiten Sie durch alle Schritte: Beratung, Bewertung, Unterlagen, Vorbereitung, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Bonitätsprüfung, Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notar, Übergabe und Nachbereitung. Sie haben einen festen Ansprechpartner und wissen jederzeit, wo der Verkauf steht.

Hans Werner Gloßner, Dipl.-Betriebswirt (FH), Immobilienfachwirt (IHK) und Sachverständiger, sowie die Immobilienmaklerinnen (IHK) Iris Schafhausen und Daniela Kölbl sind seit vielen Jahren in Neumarkt tätig. Mehr über die Zusammenarbeit mit einem Makler lesen Sie im Ratgeber Immobilie mit Makler verkaufen in Neumarkt, wer zügig verkaufen möchte, im Ratgeber Immobilie schnell verkaufen in Neumarkt.

Häufige Fragen

Fazit: Wer den Ablauf kennt, verkauft entspannter

Ein Immobilienverkauf in Neumarkt folgt einem klaren Ablauf. Mit einer realistischen Bewertung, vollständigen Unterlagen, guter Vorbereitung, geprüften Käufern und einer sorgfältigen Abwicklung beim Notar gelingt er sicher und in einem überschaubaren Zeitraum.

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