Wer eine Immobilie verkauft, denkt zuerst an den Erlös. Welche Beträge davon am Ende tatsächlich auf dem eigenen Konto landen, hängt aber auch von den Kosten ab, die auf Verkäuferseite entstehen. Viele Eigentümer in Neumarkt in der Oberpfalz sind überrascht, wie unterschiedlich diese Kosten ausfallen können. Ein schuldenfreies Haus mit vollständigen Unterlagen verursacht nur wenige Ausgaben, eine noch finanzierte Wohnung mit fehlendem Energieausweis und vorzeitiger Kreditablösung dagegen deutlich mehr.
Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen vollständigen Überblick: Welche Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer, welche der Käufer, wo lassen sich Ausgaben vermeiden und an welchen Stellen sollten Sie frühzeitig mit Bank oder Steuerberater sprechen? So planen Sie den Verkauf mit realistischen Zahlen und erleben beim Notartermin keine Überraschungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die meisten Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag und Grundbucheintragung trägt in der Praxis der Käufer.
- Auf Verkäuferseite fallen typischerweise Kosten für Unterlagen, Energieausweis, Löschung von Grundschulden und gegebenenfalls die Maklervergütung an.
- Wird ein laufender Kredit vorzeitig abgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; das sollte früh geklärt werden.
- Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb kann Spekulationssteuer anfallen, es gibt aber wichtige Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien.
- Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer werden Maklerkosten in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- Kleine Investitionen in die Präsentation lohnen sich meist, große Sanierungen vor dem Verkauf selten.
- Eine frühe Kostenübersicht hilft, den Nettoerlös realistisch zu planen.
Wer zahlt was beim Immobilienverkauf?
In Deutschland gibt es eine gewachsene Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer. Rechtlich ist vieles verhandelbar, in der Praxis haben sich aber feste Gewohnheiten etabliert, die auch die Notare in Neumarkt so umsetzen. Die folgende Übersicht zeigt die übliche Verteilung.
| Kostenart | Üblicherweise getragen von | Bemerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Käufer | Wird vom Finanzamt erhoben, Satz in Bayern gesetzlich festgelegt |
| Notar für Kaufvertrag | Käufer | Gebühren nach Gerichts- und Notarkostengesetz |
| Grundbucheintragung Eigentümerwechsel | Käufer | Gerichtskosten beim Grundbuchamt |
| Löschung bestehender Grundschulden | Verkäufer | Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung |
| Energieausweis | Verkäufer | Pflicht bei Vermarktung und Besichtigung |
| Beschaffung von Unterlagen | Verkäufer | Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Verwalterunterlagen |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer | Nur bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens mit Zinsbindung |
| Maklervergütung | Nach Vereinbarung | Bei Häusern und Wohnungen an Verbraucher meist hälftig geteilt |
| Steuern auf Veräußerungsgewinn | Verkäufer | Nur in bestimmten Fällen, siehe unten |
Welche Unterlagen kosten Geld?
Für den Verkauf werden zahlreiche Dokumente benötigt. Einige liegen Ihnen vielleicht bereits vor, andere müssen bei Behörden angefordert werden. Die Gebühren sind meist überschaubar, summieren sich aber.
- Grundbuchauszug beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Neumarkt in der Oberpfalz
- Flurkarte über das zuständige Vermessungsamt
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, sofern geführt
- Kopien aus der Bauakte beim Bauamt
- Bei Eigentumswohnungen: Unterlagen der Hausverwaltung, für die manche Verwaltungen eine Gebühr erheben
- Gegebenenfalls eine aktuelle Wohnflächenberechnung, wenn die vorhandenen Angaben unklar sind
Ein Makler kann diese Unterlagen mit Ihrer Vollmacht anfordern und prüfen. Häufig ist die Beschaffung Teil seiner Leistung, sodass Ihnen dafür kein zusätzlicher Aufwand entsteht.
Was kostet der Energieausweis?
Wer eine Immobilie zum Verkauf anbietet, muss einen gültigen Energieausweis besitzen. Die wichtigsten Kennwerte gehören bereits in das Inserat, spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden, und nach dem Verkauf erhält ihn der Käufer. Es gibt zwei Varianten: den Verbrauchsausweis, der auf dem Energieverbrauch der vergangenen Jahre beruht, und den Bedarfsausweis, der auf einer technischen Analyse des Gebäudes basiert. Welche Variante zulässig ist, hängt unter anderem von Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und energetischem Zustand ab.
Der Bedarfsausweis ist aufwendiger und kostet mehr, liefert aber auch aussagekräftigere Informationen. Erstellt wird er von Energieberatern, Architekten oder entsprechend qualifizierten Handwerkern. Planen Sie dafür etwas Vorlauf ein, damit die Vermarktung nicht warten muss.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Ist Ihre Immobilie mit einem Kredit finanziert, ist im Grundbuch in aller Regel eine Grundschuld zugunsten Ihrer Bank eingetragen. Der Käufer möchte die Immobilie lastenfrei erwerben. Deshalb wird die Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst und anschließend gelöscht. Der Notar holt dazu eine Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank ein und sorgt dafür, dass der Kaufpreis teilweise direkt an die Bank fließt.
Die Kosten für die Löschung trägt üblicherweise der Verkäufer. Sie setzen sich aus Notar- und Grundbuchgebühren zusammen und hängen vom Betrag der Grundschuld ab. Auch wenn der Kredit längst zurückgezahlt ist, steht die Grundschuld oft noch im Grundbuch. In diesem Fall benötigen Sie ebenfalls eine Löschungsbewilligung, die Sie am besten frühzeitig bei Ihrer Bank anfordern.
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wer ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor deren Ablauf zurückzahlt, muss der Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Sie soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem Unterschied zwischen vereinbartem Zins und aktuellem Zinsniveau ab.
Es gibt aber Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten. Darlehen, deren Zinsbindung länger als zehn Jahre seit vollständiger Auszahlung läuft, können nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Entschädigung anfällt. In manchen Fällen lässt sich das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen, oder der Käufer übernimmt es. Sprechen Sie deshalb frühzeitig mit Ihrer Bank und lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben. Wenn der Verkauf zeitlich flexibel ist, kann es sich lohnen, den Ablauf der Zinsbindung abzuwarten.
| Situation | Vorfälligkeitsentschädigung | Empfehlung |
|---|---|---|
| Zinsbindung abgelaufen | In der Regel keine | Ablösung mit Bank abstimmen |
| Mehr als 10 Jahre seit Vollauszahlung | Kündigung mit 6 Monaten Frist ohne Entschädigung möglich | Kündigungsfrist in Zeitplan einbauen |
| Laufende Zinsbindung unter 10 Jahren | Häufig ja | Berechnung anfordern, Alternativen prüfen |
| Kauf einer neuen Immobilie | Eventuell vermeidbar | Darlehensübertragung mit Bank besprechen |
| Käufer übernimmt Darlehen | Selten, abhängig von Bank | Frühzeitig anfragen |
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Man spricht umgangssprachlich von der Spekulationssteuer, rechtlich von einem privaten Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt oder seit der Anschaffung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Bei geerbten Immobilien läuft die Zehnjahresfrist ab dem Erwerb durch die verstorbene Person weiter. Bei vermieteten Objekten, Grundstücken und gemischt genutzten Immobilien ist die Lage komplexer. Lassen Sie sich hier unbedingt von einem Steuerberater beraten, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
Wer häufig Immobilien kauft und verkauft, sollte zudem prüfen lassen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen könnte. Auch das ist eine Frage für den Steuerberater.
Was kostet ein Makler und wer zahlt ihn?
Seit Ende 2020 gilt für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen beim Verkauf an Verbraucher eine gesetzliche Regel: Wenn Verkäufer und Käufer den Makler beauftragen, teilen sie sich die Vergütung zu gleichen Teilen. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er die Kosten nur teilweise und unter bestimmten Bedingungen an den Käufer weitergeben. Die genaue Höhe der Vergütung ist frei verhandelbar und steht im Maklervertrag.
Bei der Frage nach den Kosten lohnt sich der Blick auf den Gegenwert. Ein erfahrener Makler sorgt für einen realistischen Angebotspreis, gezielte Vermarktung, geprüfte Käufer und einen reibungslosen Ablauf bis zur Übergabe. In vielen Fällen führt das zu einem höheren Nettoerlös, als ihn Eigentümer im Privatverkauf erzielen. Mehr dazu in unserem Ratgeber Immobilie mit Makler verkaufen in Neumarkt.
Lohnen sich Investitionen vor dem Verkauf?
Ob Sie vor dem Verkauf Geld in die Immobilie stecken sollten, hängt vom Umfang der Maßnahme ab. Grundsätzlich gilt: Kleine Maßnahmen mit großer Wirkung lohnen sich fast immer, große Sanierungen nur selten.
Sinnvolle Ausgaben
- Gründliche Reinigung und Entrümpelung, eventuell mit professioneller Hilfe
- Kleinere Reparaturen an Türen, Fenstern, Armaturen und Beleuchtung
- Pflege von Garten, Hecke, Einfahrt und Eingangsbereich
- Frische, neutrale Wandfarbe in stark beanspruchten Räumen
- Professionelle Fotos und ein gut gezeichneter Grundriss
Meist wenig rentable Ausgaben
- Komplette Bad- oder Küchenerneuerung kurz vor dem Verkauf
- Neue Bodenbeläge nach eigenem Geschmack
- Umfangreiche Anbauten oder Umbauten
Käufer möchten große Veränderungen oft selbst planen. Eine ehrliche Beschreibung des Zustands und eine grobe Kostenschätzung für notwendige Arbeiten sind meist der bessere Weg.
Welche Kosten entstehen bei Erbschaft oder Trennung?
Bei einer geerbten Immobilie kommen eventuell Kosten für den Erbschein hinzu, falls kein notarielles Testament vorliegt. Die Grundbuchberichtigung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, wenn sie beim Grundbuchamt beantragt wird. Werden mehrere Erben beteiligt, kann zusätzlich eine Erbauseinandersetzung notwendig werden. Mehr dazu in unserem Ratgeber Immobilie aus Erbschaft verkaufen in Parsberg.
Bei einer Trennung kann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein, um eine von beiden Seiten akzeptierte Grundlage für die Vermögensaufteilung zu haben. Auch anwaltliche Beratung verursacht Kosten. Ein gemeinsamer, gut organisierter Verkauf ist in vielen Fällen die wirtschaftlich sinnvollste Lösung für beide Partner.
Welche Besonderheiten gelten bei Eigentumswohnungen?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen einige Punkte hinzu, die Kosten verursachen oder den Ablauf beeinflussen können. In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Diese Verwalterzustimmung muss öffentlich beglaubigt werden, wofür Notarkosten anfallen, die je nach Vereinbarung häufig der Verkäufer trägt. Prüfen Sie deshalb frühzeitig, ob eine solche Zustimmung erforderlich ist, und informieren Sie die Hausverwaltung über den geplanten Verkauf.
Außerdem sollten Sie klären, wie mit dem laufenden Hausgeld, der Abrechnung des Wirtschaftsjahres und eventuell beschlossenen Sonderumlagen umgegangen wird. Bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen sind für Käufer ein wichtiges Thema und sollten im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden. Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen, ob größere Maßnahmen geplant sind. Eine transparente Darstellung schafft Vertrauen und verhindert Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin.
Was kostet eine leerstehende Immobilie während der Vermarktung?
Viele Eigentümer ziehen bereits aus, bevor der Verkauf abgeschlossen ist, etwa weil eine neue Wohnung bezogen oder ein Pflegeplatz angetreten wird. In dieser Zeit laufen die Kosten weiter: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom und Heizung, Müllgebühren und bei Wohnungen das Hausgeld. Im Winter muss das Gebäude ausreichend beheizt werden, um Frostschäden an Leitungen zu vermeiden, und viele Versicherungen verlangen bei Leerstand regelmäßige Kontrollen.
Dazu kommen Aufwand und Wege für Rasenmähen, Schneeräumen und Briefkastenleeren. Ein zügiger Verkauf zum realistischen Preis ist deshalb auch aus Kostensicht sinnvoll. Wer weiß, dass die Immobilie längere Zeit leer stehen wird, sollte die Versicherung informieren und einen Nachbarn oder den Makler bitten, regelmäßig nach dem Rechten zu sehen.
Wie berechne ich meinen voraussichtlichen Nettoerlös?
Um den Betrag zu kennen, der nach dem Verkauf tatsächlich verbleibt, gehen Sie am besten in mehreren Schritten vor. Grundlage ist ein realistischer Verkaufspreis auf Basis einer fundierten Bewertung. Davon ziehen Sie die Restschuld Ihres Darlehens ab, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die Kosten für die Löschung der Grundschuld, Ihren Anteil an der Maklervergütung, die Kosten für Unterlagen und Energieausweis sowie gegebenenfalls Steuern auf einen Veräußerungsgewinn.
Diese Übersicht sollte vor der Vermarktung stehen. Sie zeigt, welcher Spielraum für Verhandlungen besteht, und hilft bei der Planung einer neuen Wohnsituation. Wir erstellen diese Aufstellung gern gemeinsam mit Ihnen, die steuerlichen Punkte klären Sie anschließend mit Ihrem Steuerberater.
Welche Kosten lassen sich vermeiden?
Einige Ausgaben entstehen nur, weil Dinge zu spät angegangen werden. Wer frühzeitig plant, kann Kosten sparen:
- Zinsbindung und Kündigungsmöglichkeiten des Darlehens rechtzeitig prüfen
- Löschungsbewilligung für alte, bereits getilgte Grundschulden früh anfordern
- Energieausweis vor dem Vermarktungsstart beauftragen
- Unterlagen vollständig sammeln, damit keine doppelten Anfragen nötig werden
- Steuerliche Fristen, insbesondere die Zehnjahresfrist, mit dem Steuerberater prüfen
- Einen realistischen Angebotspreis wählen, um lange Vermarktungszeiten zu vermeiden
Gerade der letzte Punkt wird oft unterschätzt. Eine Immobilie, die monatelang leer steht, verursacht laufende Kosten für Heizung, Versicherung, Grundsteuer und gegebenenfalls Hausgeld. Ein schneller Verkauf zum richtigen Preis spart diese Ausgaben.
Wie unterstützt Gloßner Immobilien bei der Kostenplanung?
Seit 1993 begleiten wir Verkäufer in Neumarkt und Umgebung. Zu Beginn jedes Auftrags erstellen wir gemeinsam mit Ihnen eine Übersicht über den voraussichtlichen Verkaufspreis und die Kosten, die auf Sie zukommen. Wir beschaffen die notwendigen Unterlagen, koordinieren den Energieausweis und stimmen uns mit Ihrer Bank und dem Notar ab. So wissen Sie jederzeit, wo Sie stehen.
Hans Werner Gloßner ist Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien, die Immobilienmaklerinnen (IHK) Iris Schafhausen und Daniela Kölbl betreuen Sie persönlich. Weitere Informationen zum Ablauf finden Sie im Leitfaden Immobilie verkaufen in Neumarkt in der Oberpfalz und im Ratgeber Immobilie schnell verkaufen in Neumarkt.
Häufige Fragen
Welche Kosten hat der Verkäufer beim Hausverkauf?
Typisch sind Kosten für Unterlagen und Energieausweis, für die Löschung von Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, der eigene Anteil an der Maklervergütung und unter Umständen Steuern auf einen Veräußerungsgewinn.
Zahlt der Verkäufer den Notar?
Den Notar für den Kaufvertrag und die Eintragung des neuen Eigentümers zahlt üblicherweise der Käufer. Die Kosten für die Löschung von Grundschulden trägt in der Regel der Verkäufer.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und Zinsentwicklung ab. Lassen Sie sich die Berechnung von Ihrer Bank schriftlich geben und prüfen Sie, ob eine Kündigung nach zehn Jahren möglich ist.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich selbst darin wohne?
Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben, bleibt ein Gewinn in der Regel steuerfrei. Klären Sie Ihren Einzelfall mit einem Steuerberater.
Wer bezahlt den Energieausweis?
Der Energieausweis ist Sache des Verkäufers, weil er bereits für die Vermarktung benötigt wird.
Kann ich Verkaufskosten von der Steuer absetzen?
Bei einem steuerpflichtigen Verkauf mindern bestimmte Kosten den Veräußerungsgewinn. Ob und in welcher Höhe, sollte Ihr Steuerberater prüfen.
Fallen laufende Kosten bis zur Übergabe an?
Ja. Bis zum vereinbarten Übergabetag tragen Sie als Eigentümer Grundsteuer, Versicherungen, Energie und gegebenenfalls Hausgeld. Danach gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über.
Kostet die Werteinschätzung bei Gloßner Immobilien etwas?
Nein. Die Werteinschätzung im Rahmen eines Verkaufsgesprächs ist kostenlos und unverbindlich.
Fazit: Kosten kennen, Erlös sicher planen
Die Kosten beim Immobilienverkauf in Neumarkt sind überschaubar, wenn Sie sie kennen und früh einplanen. Die meisten Nebenkosten trägt der Käufer. Auf Verkäuferseite sind vor allem Unterlagen, Energieausweis, Grundschuldlöschung, Kreditablösung, Maklervergütung und mögliche Steuern zu berücksichtigen.
Gern erstellen wir mit Ihnen eine realistische Übersicht über Verkaufspreis und Kosten. Rufen Sie uns an unter 09181 1299, vereinbaren Sie einen kostenlosen Rückruf, nutzen Sie die kostenlose Wertermittlung oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.
„Wir bringen Mensch und Immobilie zusammen!“