Haus verkaufen trotz Kredit in Neumarkt: So lösen Sie die Finanzierung sauber ab

Viele Eigentümer in Neumarkt und im Landkreis möchten ihr Haus verkaufen, obwohl die Finanzierung noch läuft. Die Gründe sind vielfältig: Die Familie wächst und braucht mehr Platz, ein beruflicher Wechsel führt in eine andere Stadt, eine Trennung macht den Verkauf notwendig, oder das Haus ist nach dem Auszug der Kinder schlicht zu groß geworden. Oft steht dann die Frage im Raum, ob ein Verkauf mit laufendem Darlehen überhaupt möglich ist und was die Bank dazu sagt.

Die gute Nachricht vorweg: Ein Haus mit laufendem Kredit zu verkaufen, ist ein ganz alltäglicher Vorgang. Ein großer Teil der Immobilien in Deutschland wird verkauft, während noch eine Grundschuld eingetragen ist. Entscheidend ist, die Ablösung frühzeitig mit der Bank zu klären, die Kosten zu kennen und den Ablauf beim Notar richtig zu gestalten. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, worauf Sie achten sollten. Gloßner Immobilien begleitet als Immobilienmakler in Neumarkt seit 1993 Eigentümer durch solche Verkäufe und arbeitet dabei eng mit Banken und Notaren in der Region zusammen.

Ist ein Verkauf mit laufendem Kredit überhaupt erlaubt?

Ja. Der Kredit und das Haus sind zwei getrennte Dinge. Das Darlehen ist ein Vertrag zwischen Ihnen und der Bank, die Grundschuld im Grundbuch dient der Bank als Sicherheit. Sie dürfen Ihr Haus jederzeit verkaufen. Die Bank muss allerdings dafür sorgen, dass sie ihr Geld zurückbekommt oder eine andere Sicherheit erhält. In der Praxis wird deshalb der Kaufpreis so verwendet, dass zuerst die Restschuld bei der Bank abgelöst wird und der verbleibende Betrag an Sie fließt.

Der Käufer erwirbt das Haus lastenfrei. Er möchte und muss sich darauf verlassen können, dass die alte Grundschuld gelöscht wird und Platz für die Grundschuld seiner eigenen Bank entsteht. Genau diese Abwicklung übernimmt der Notar. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie brauchen nicht vorab eigenes Geld, um den Kredit zu tilgen, sondern lösen ihn aus dem Kaufpreis ab.

Was sagt die Bank zu einem vorzeitigen Verkauf?

Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung hat die Bank grundsätzlich Anspruch darauf, dass der Vertrag wie vereinbart läuft. Möchten Sie ihn vorzeitig beenden, weil Sie das Haus verkaufen, haben Sie nach dem Gesetz ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Ablösung. Die Bank muss dann zustimmen, darf aber einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen verlangen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Anders ist es, wenn die Zinsbindung ohnehin ausläuft oder wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens mehr als zehn Jahre vergangen sind. Dann können Sie das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Auch Darlehen mit variablem Zins lassen sich in der Regel mit kurzer Frist kündigen. Es lohnt sich deshalb, den Darlehensvertrag genau anzusehen, bevor Sie den Verkauf zeitlich planen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll der Bank den Schaden ersetzen, der ihr dadurch entsteht, dass sie das Geld früher zurückbekommt und zu anderen Konditionen wieder anlegen muss. In die Berechnung fließen die Restschuld, der vereinbarte Zinssatz, die verbleibende Dauer der Zinsbindung und das aktuelle Zinsniveau ein. Ersparte Verwaltungskosten und Risikokosten der Bank müssen abgezogen werden. Je höher der Vertragszins im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau und je länger die restliche Zinsbindung, desto höher fällt der Betrag aus.

Lassen Sie sich die Berechnung von der Bank schriftlich geben und prüfen Sie sie. Verbraucherzentralen und spezialisierte Berater können nachrechnen, ob der Betrag korrekt ermittelt wurde. In manchen Fällen lassen sich Fehler in der Berechnung oder in den Vertragsunterlagen finden, etwa bei den Angaben zur Berechnung der Entschädigung im Vertrag. Ob das bei Ihnen zutrifft, kann nur eine Prüfung im Einzelfall zeigen.

Welche Alternativen zur Ablösung gibt es?

Nicht immer ist die vollständige Ablösung die beste Lösung. Wer nach dem Verkauf eine neue Immobilie kauft, kann mit der Bank über einen Pfandtausch sprechen. Dabei wird das bestehende Darlehen auf die neue Immobilie übertragen, und die Bank erhält dort eine neue Grundschuld als Sicherheit. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an, und die günstigen Konditionen des alten Darlehens bleiben erhalten. Voraussetzung ist, dass die Bank zustimmt und die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht. Wichtig ist hier das Timing, denn Verkauf und Kauf müssen gut aufeinander abgestimmt sein.

Eine weitere Möglichkeit ist die Übernahme des Darlehens durch den Käufer. Das kommt in der Praxis selten vor, weil die Bank den Käufer und seine Bonität prüfen muss und Käufer meist eigene Finanzierungen mitbringen. Wenn das bestehende Darlehen sehr günstige Zinsen hat, kann es für einen Käufer aber interessant sein. Schließlich besteht manchmal die Möglichkeit, die Grundschuld stehen zu lassen und vom Käufer für dessen eigene Finanzierung übernehmen zu lassen. Das spart Notar- und Grundbuchkosten, setzt aber eine Abstimmung zwischen den Banken voraus.

Wie läuft der Verkauf beim Notar ab?

Der Notar ist bei einem Verkauf mit laufendem Kredit die zentrale Figur. Er holt bei Ihrer Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung ein. Die Bank teilt mit, welchen Betrag sie zur Ablösung des Darlehens benötigt, und erklärt, dass sie die Grundschuld löschen lässt, sobald dieser Betrag eingegangen ist. Der Notar überwacht, dass diese Bedingung erfüllt wird.

Sobald alle Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Der Käufer zahlt dann den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und den verbleibenden Betrag an Sie. Ihre Bank bestätigt den Eingang und gibt die Löschung frei, der Notar beantragt sie beim Grundbuchamt. Der Käufer erhält das Haus lastenfrei, Sie erhalten den Resterlös. Dieses Verfahren ist erprobt und schützt beide Seiten.

1. Sie informieren Ihre Bank über den geplanten Verkauf und fragen die Ablösesumme an.
2. Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet.
3. Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung mit Treuhandauflage an.
4. Die Bank nennt den genauen Ablösebetrag zu einem Stichtag.
5. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorliegen aller Unterlagen meldet der Notar die Fälligkeit.
6. Der Käufer zahlt den Ablösebetrag an Ihre Bank und den Rest an Sie.
7. Die Grundschuld wird gelöscht, der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

Was passiert, wenn der Kaufpreis nicht reicht?

In den meisten Fällen übersteigt der Verkaufserlös die Restschuld deutlich, gerade wenn das Haus schon einige Jahre im Besitz ist und getilgt wurde. Es gibt aber Situationen, in denen die Restschuld zusammen mit der Vorfälligkeitsentschädigung nahe am erzielbaren Preis liegt, etwa wenn ein Haus erst vor kurzer Zeit mit hoher Finanzierung gekauft wurde. Dann müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichen, sonst gibt die Bank die Grundschuld nicht frei.

Deshalb ist es wichtig, vor dem Verkauf beide Zahlen zu kennen: den realistischen Marktwert des Hauses und die Ablösesumme einschließlich einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Wir erstellen Ihnen dazu eine kostenlose Werteinschätzung im Rahmen eines Verkaufsgesprächs. Mit diesen Informationen können Sie entscheiden, ob ein Verkauf jetzt sinnvoll ist oder ob es besser ist, bis zum Ende der Zinsbindung zu warten.

Welche Rolle spielt die Spekulationsfrist?

Wer ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss einen Gewinn grundsätzlich versteuern. Das gilt nicht, wenn Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Für die meisten Eigentümer, die ihr eigenes Zuhause verkaufen, fällt deshalb keine Steuer an. Bei vermieteten Häusern oder bei Häusern, die nur zeitweise selbst genutzt wurden, sollten Sie die Frist genau prüfen. Für steuerliche Fragen ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner. Wir weisen Sie im Gespräch auf die Punkte hin, die Sie klären sollten.

Wie planen Sie den richtigen Zeitpunkt?

Der Zeitpunkt des Verkaufs beeinflusst die Kosten der Ablösung erheblich. Läuft die Zinsbindung in einem Jahr ohnehin aus, kann es sinnvoll sein, den Verkauf darauf abzustimmen oder mit dem Käufer einen späteren Übergabetermin zu vereinbaren. Sind seit der Auszahlung fast zehn Jahre vergangen, lohnt es sich, die Kündigung rechtzeitig auszusprechen und den Kaufpreis erst nach Ablauf der Frist fällig zu stellen.

Gleichzeitig darf die Planung nicht dazu führen, dass ein guter Käufer verloren geht oder Sie in Zeitnot geraten, weil Sie bereits eine neue Wohnung gefunden haben. Häufig lassen sich beide Ziele verbinden: Der Kaufvertrag wird geschlossen, der Kaufpreis wird zu einem späteren Termin fällig, und die Übergabe erfolgt passend zu Ihrem Umzug.

Was ist bei einem Verkauf wegen Umzug oder Neukauf zu beachten?

Viele Eigentümer verkaufen, weil sie gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen möchten. Dann stellt sich die Frage nach der Reihenfolge. Wird zuerst verkauft, ist der Erlös sicher, aber Sie brauchen unter Umständen eine Übergangslösung. Wird zuerst gekauft, kann eine Zwischenfinanzierung nötig werden, bis der Erlös aus dem Verkauf eingeht. Banken bieten dafür spezielle Lösungen an, die allerdings Kosten verursachen. Eine gute Abstimmung zwischen Verkauf, Kauf und Finanzierung ist hier entscheidend. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zum Thema Haus verkaufen und neu kaufen in Altdorf, dessen Hinweise auch für Neumarkt gelten.

Was gilt bei mehreren Darlehen und Grundschulden?

Viele Häuser sind nicht nur über ein einziges Darlehen finanziert. Häufig gibt es ein Hauptdarlehen bei der Hausbank, ein Förderdarlehen, einen Bausparvertrag und manchmal ein späteres Darlehen für eine Modernisierung. Im Grundbuch stehen dann mehrere Grundschulden, teils zugunsten verschiedener Institute. Für den Verkauf muss jede dieser Grundschulden entweder gelöscht oder vom Käufer übernommen werden. Der Notar holt deshalb bei jedem Gläubiger eine eigene Löschungsbewilligung ein.

Manchmal stehen im Grundbuch auch Grundschulden für Darlehen, die längst zurückgezahlt sind. Das ist kein Problem, solange die Bank die Löschung bewilligt. Es lohnt sich aber, das frühzeitig zu prüfen, weil die Unterlagen gerade bei älteren Grundschulden oder bei Banken, die inzwischen fusioniert haben, etwas Zeit brauchen können. Ein aktueller Grundbuchauszug zu Beginn der Verkaufsvorbereitung zeigt, welche Eintragungen bestehen.

Was ist bei einer Trennung mit gemeinsamem Kredit zu beachten?

Haben beide Partner den Kredit gemeinsam aufgenommen, haften sie gegenüber der Bank gemeinsam, unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Ein Verkauf löst diese gemeinsame Haftung auf, weil die Restschuld aus dem Kaufpreis bezahlt wird. Möchte ein Partner das Haus übernehmen, muss die Bank zustimmen, den anderen aus der Haftung zu entlassen. Das setzt voraus, dass der übernehmende Partner die Finanzierung allein tragen kann. Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserem Ratgeber zum Verkauf einer Immobilie bei Trennung in Feucht.

Wie wirkt sich ein laufender Kredit auf die Käufer aus?

Für Käufer spielt es keine Rolle, ob auf Ihrem Haus noch ein Darlehen liegt. Sie erhalten das Haus lastenfrei und zahlen den Kaufpreis erst, wenn der Notar bestätigt, dass die Löschung der Grundschulden gesichert ist. Viele Käufer fragen trotzdem nach, und eine klare Antwort schafft Vertrauen. Wir erklären Interessenten den Ablauf und nehmen ihnen so mögliche Bedenken.

Wann sollten Sie mit der Bank sprechen?

Sprechen Sie Ihre Bank an, sobald der Verkauf konkret wird, idealerweise noch vor dem Start der Vermarktung. So kennen Sie die Ablösesumme frühzeitig und können sie in Ihre Planung einbeziehen.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

1. Darlehensverträge mit Angaben zu Zinsbindung, Zinssatz und Auszahlungsdatum
2. Aktuelle Kontoauszüge oder Jahreskontoauszüge der Darlehen
3. Grundbuchauszug mit eingetragenen Grundschulden
4. Angaben zu eventuellen Förderdarlehen oder Bausparverträgen
5. Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis
6. Nachweise zu Modernisierungen
7. Bei Vermietung: Mietverträge und Mieteinnahmen

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

• Den Verkauf planen, ohne die Ablösesumme der Bank zu kennen.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung ungeprüft akzeptieren.
• Das Ende der Zinsbindung oder die Zehn-Jahres-Frist übersehen.
• Ohne realistische Bewertung einen Preis festlegen, der die Restschuld nicht deckt.
• Kauf und Verkauf ohne Abstimmung mit der Finanzierung planen.
• Steuerliche Fristen bei vermieteten Häusern außer Acht lassen.

Wie unterstützt Sie Gloßner Immobilien?

Wir ermitteln den realistischen Marktwert Ihres Hauses und besprechen mit Ihnen, wie der Verkauf zeitlich mit Ihrer Finanzierung zusammenpasst. Wir bereiten die Unterlagen vor, vermarkten Ihr Haus an geprüfte Käufer und stimmen den Kaufvertrag mit dem Notar so ab, dass die Ablösung Ihrer Bank reibungslos funktioniert. Auf Wunsch stehen wir auch im Kontakt mit Ihrer Bank, um die Löschungsbewilligung rechtzeitig zu erhalten.

Hans Werner Gloßner, Dipl.-Betriebswirt (FH), Immobilienfachwirt (IHK) und Sachverständiger, sowie die Immobilienmaklerinnen (IHK) Iris Schafhausen und Daniela Kölbl begleiten Sie vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe. Weitere Hinweise zum Ablauf finden Sie im Ratgeber Immobilie mit Makler verkaufen in Neumarkt.

Häufige Fragen

Fazit: Mit Planung wird der Verkauf trotz Kredit einfach

Ein Haus mit laufendem Kredit zu verkaufen, ist ein alltäglicher Vorgang. Wer früh mit der Bank spricht, die Ablösesumme und den Marktwert kennt und den Zeitpunkt klug wählt, vermeidet unnötige Kosten. Der Notar sorgt für eine sichere Abwicklung, und ein erfahrener Makler stimmt Verkauf, Finanzierung und Übergabe aufeinander ab.

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