Haus verkaufen und neu kaufen in Altdorf: Reihenfolge, Finanzierung und Zeitplan

Viele Eigentümer in Altdorf bei Nürnberg stehen irgendwann vor einem doppelten Vorhaben: Das bisherige Haus soll verkauft und gleichzeitig ein neues Zuhause gekauft werden. Die junge Familie braucht mehr Platz, die Kinder sind ausgezogen und eine kleinere, barrierearme Wohnung wäre ideal, oder ein neuer Arbeitsplatz macht einen Umzug in die Nähe sinnvoll. Manchmal soll es nur ein anderer Ortsteil sein, etwa vom Haus in Rasch oder Ludersheim in eine Wohnung nahe der Altstadt und der S-Bahn.

So verständlich der Wunsch ist, so anspruchsvoll ist die Umsetzung. Zwei Immobiliengeschäfte müssen zeitlich und finanziell aufeinander abgestimmt werden. Wer zuerst kauft, braucht womöglich eine Zwischenfinanzierung. Wer zuerst verkauft, braucht unter Umständen eine Übergangswohnung. Dieser Ratgeber erklärt die Möglichkeiten, ihre Vor- und Nachteile und zeigt, wie Sie beide Schritte so planen, dass Sie weder doppelt belastet werden noch ohne Dach über dem Kopf dastehen. Gloßner Immobilien ist als Immobilienmakler in Altdorf bei Nürnberg tätig und begleitet Eigentümer im Nürnberger Land und im Landkreis Neumarkt seit 1993.

Warum ist Altdorf ein besonderer Markt?

Altdorf bei Nürnberg verbindet die Vorzüge einer historischen Kleinstadt mit einer sehr guten Anbindung an die Metropolregion. Die S-Bahn verbindet Altdorf direkt mit Nürnberg, über die Autobahn ist man schnell in Richtung Nürnberg, Regensburg oder München unterwegs. Die Altstadt mit dem ehemaligen Universitätsgebäude, Schulen bis zum Abitur, Ärzte, Geschäfte und ein reges Kulturleben machen die Stadt für Familien und ältere Menschen gleichermaßen attraktiv. Die Ortsteile bieten ruhiges Wohnen im Grünen.

Für Eigentümer, die innerhalb von Altdorf umziehen möchten, bedeutet das: Sie verkaufen in einem gefragten Markt und kaufen in demselben Markt. Ein gutes Haus findet in Altdorf in der Regel zügig einen Käufer, gleichzeitig ist das Angebot an passenden Objekten begrenzt. Wer eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus im Auge hat, muss oft schnell handeln. Diese Konstellation macht die Abstimmung zwischen Verkauf und Kauf besonders wichtig.

Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?

Das ist die zentrale Frage, und es gibt keine allgemeingültige Antwort. Beide Wege haben Vor- und Nachteile.

Wer finanziell auf den Erlös aus dem alten Haus angewiesen ist, sollte in der Regel zuerst verkaufen oder zumindest den Verkauf weitgehend vorbereitet haben, bevor ein Kaufvertrag für das neue Objekt unterschrieben wird. Wer über ausreichend Eigenkapital oder eine sichere Zwischenfinanzierung verfügt, kann eher zuerst kaufen. In der Praxis hat sich ein abgestimmtes Vorgehen bewährt, bei dem beide Verträge zeitlich nah beieinander geschlossen werden und die Übergabetermine aufeinander abgestimmt sind.

Wie funktioniert der Weg „zuerst verkaufen“?

Sie lassen Ihr Haus bewerten, bereiten die Unterlagen vor und vermarkten es. Sobald ein Käufer gefunden ist, wird der Kaufvertrag beim Notar geschlossen. Entscheidend ist, im Kaufvertrag einen Übergabetermin zu vereinbaren, der Ihnen genug Zeit für die Suche und den Kauf des neuen Objekts lässt. Viele Käufer akzeptieren eine Übergabe nach drei bis sechs Monaten, wenn sie das frühzeitig wissen. Manche brauchen ohnehin Zeit, weil sie selbst noch eine Mietwohnung kündigen müssen.

Der Vorteil: Sie kennen den genauen Erlös und können das Budget für das neue Objekt sicher planen. Beim Kauf treten Sie als Käufer ohne Finanzierungsvorbehalt auf, was Ihre Verhandlungsposition stärkt. Der Nachteil: Wenn sich in der vereinbarten Zeit kein passendes Objekt findet, brauchen Sie eine Übergangslösung, etwa eine möblierte Wohnung oder eine Unterkunft bei der Familie. Ein Mietvertrag mit dem Käufer über einige Monate nach der Übergabe ist eine weitere Möglichkeit, die sich im Kaufvertrag regeln lässt.

Wie funktioniert der Weg „zuerst kaufen“?

Sie finden ein passendes neues Objekt und kaufen es, bevor das alte Haus verkauft ist. Der Kaufpreis wird fällig, bevor der Erlös aus dem Verkauf eingeht. Die Lücke muss überbrückt werden, meist mit einer Zwischenfinanzierung der Bank. Dafür prüft die Bank, ob Ihr altes Haus als Sicherheit ausreicht und ob Sie für eine gewisse Zeit beide Belastungen tragen können.

Der Vorteil: Sie verlieren Ihr Wunschobjekt nicht und können ohne Zwischenstation umziehen. Der Nachteil: Wenn sich der Verkauf des alten Hauses länger hinzieht oder der Preis niedriger ausfällt als erwartet, laufen die Kosten weiter und das Budget wird knapp. Wer zuerst kauft, sollte deshalb eine realistische Bewertung des alten Hauses haben und einen Puffer einplanen.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung, auch Brückenfinanzierung genannt, ist ein kurzfristiges Darlehen, das die Zeit zwischen dem Kauf des neuen und dem Verkauf des alten Objekts überbrückt. Es wird in der Regel durch eine Grundschuld auf dem alten oder dem neuen Haus abgesichert und mit dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Die Laufzeit ist begrenzt, meist auf ein bis zwei Jahre, und die Zinsen liegen häufig über denen eines normalen Immobiliendarlehens.

Banken gewähren eine Zwischenfinanzierung nur, wenn sie den Wert des alten Hauses realistisch einschätzen können und sicher sind, dass der Verkaufserlös die Brücke zurückführt. Eine aktuelle Bewertung durch einen erfahrenen Makler oder Sachverständigen hilft bei diesem Gespräch. Klären Sie die Zwischenfinanzierung, bevor Sie einen Kaufvertrag für das neue Objekt unterschreiben.

Was ist ein Pfandtausch?

Läuft auf Ihrem alten Haus noch ein Darlehen mit günstigen Konditionen, kann ein Pfandtausch sinnvoll sein. Dabei wird das bestehende Darlehen nicht abgelöst, sondern auf das neue Objekt übertragen. Die Bank gibt die Grundschuld auf dem alten Haus frei und erhält eine neue Grundschuld auf dem neuen. So vermeiden Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung und behalten Ihre Zinsen. Voraussetzung ist, dass die Bank zustimmt und das neue Objekt als Sicherheit ausreicht. Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserem Ratgeber Haus verkaufen trotz Kredit.

Wie stimmen Sie die Übergabetermine ab?

Der Schlüssel zu einem entspannten Umzug liegt in den Übergabeterminen. Im Kaufvertrag für Ihr altes Haus können Sie einen späteren Übergabetermin vereinbaren, im Kaufvertrag für das neue Objekt einen frühen. Im Idealfall liegt zwischen beiden eine Überschneidung von einigen Wochen, in der Sie umziehen, renovieren und das alte Haus räumen können.

Häufig lässt sich auch vereinbaren, dass der Kaufpreis für das alte Haus bereits gezahlt wird, Sie aber noch einige Wochen gegen eine Nutzungsentschädigung wohnen bleiben. Umgekehrt können Sie beim neuen Objekt fragen, ob ein früher Zugang für Renovierungen möglich ist. Solche Regelungen müssen klar im Kaufvertrag stehen. Wir verhandeln sie für Sie und stimmen sie mit dem Notar ab.

1. Bewertung des alten Hauses und Gespräch mit der Bank über Budget und Finanzierung
2. Vorbereitung der Unterlagen und Start der Vermarktung
3. Parallele Suche nach dem neuen Objekt mit klaren Kriterien
4. Verkauf des alten Hauses mit flexiblem Übergabetermin
5. Kauf des neuen Objekts mit abgestimmter Fälligkeit
6. Umzug in der Überschneidungsphase
7. Übergabe des alten Hauses an den Käufer

Wie realistisch ist Ihr Budget?

Das Budget für das neue Objekt ergibt sich aus dem Erlös des alten Hauses abzüglich Restschuld und Kosten, plus Eigenkapital und gegebenenfalls einer neuen Finanzierung. Wer den Wert des alten Hauses zu hoch ansetzt, plant mit Geld, das am Ende fehlt. Eine realistische Bewertung ist deshalb der erste Schritt. Denken Sie auch an die Kaufnebenkosten für das neue Objekt: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten. Hinzu kommen Umzug, Renovierung und eventuell neue Möbel.

Wir erstellen Ihnen im Rahmen eines Verkaufsgesprächs eine kostenlose Werteinschätzung. Eine erste Orientierung bietet unsere kostenlose Online-Wertermittlung.

Was ist bei einem Wechsel vom Haus in die Wohnung zu beachten?

Viele Eigentümer in Altdorf wechseln im Alter vom Haus mit Garten in eine Wohnung. Die neue Wohnung soll barrierearm sein, einen Aufzug haben, nah an Ärzten und Geschäften liegen und überschaubare Nebenkosten haben. Bei einer Eigentumswohnung gehören zur Prüfung auch die Unterlagen der Gemeinschaft: Protokolle, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage. Wer aus dem eigenen Haus kommt, ist es nicht gewohnt, Entscheidungen mit einer Gemeinschaft zu treffen. Es lohnt sich, die Regeln vorab zu verstehen.

Gleichzeitig ist dieser Wechsel oft finanziell entlastend. Der Erlös aus dem Haus übersteigt häufig den Preis der Wohnung, und der Rest steht für andere Zwecke zur Verfügung. Mehr zu diesem Lebensabschnitt lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilie im Alter verkaufen.

Was ist bei einem Wechsel in ein größeres Haus zu beachten?

Junge Familien, die aus einer Wohnung oder einem Reihenhaus in ein größeres Haus wechseln, brauchen meist eine neue Finanzierung zusätzlich zum Erlös aus dem Verkauf. Die Bank prüft dann, ob das Einkommen für die höhere Belastung reicht und wie viel Eigenkapital aus dem Verkauf eingebracht wird. Wichtig ist, dass die Finanzierungszusage vorliegt, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Wenn der Erlös aus dem Verkauf als Eigenkapital eingeplant ist, sollte der Verkauf weit fortgeschritten oder bereits beurkundet sein.

Wie bereiten Sie den Verkauf vor, während Sie noch suchen?

Wer gleichzeitig verkaufen und kaufen möchte, sollte den Verkauf so vorbereiten, dass er sofort starten kann, sobald das neue Objekt in Sicht ist. Dazu gehören eine aktuelle Bewertung, vollständige Unterlagen, gute Fotos und ein fertiges Exposé. Fehlende Dokumente wie Baupläne, Wohnflächenberechnung oder Energieausweis lassen sich in Ruhe besorgen, solange noch kein Zeitdruck besteht. Auch kleinere Reparaturen und das Ausmisten von Keller, Dachboden und Garage erledigen Sie am besten in dieser Phase.

Manche Eigentümer entscheiden sich für eine diskrete Vermarktung, bei der das Haus zunächst nur vorgemerkten Interessenten angeboten wird. So lässt sich testen, wie die Nachfrage ist, ohne das Haus öffentlich auszuschreiben. Wir führen eine Kartei mit suchenden Käufern aus Altdorf, dem Nürnberger Land und dem Raum Neumarkt und können geeignete Interessenten gezielt ansprechen.

Was gilt bei einem Umzug innerhalb von Altdorf?

Wer innerhalb von Altdorf umzieht, etwa von einem Ortsteil wie Röthenbach, Eismannsberg oder Hagenhausen in die Kernstadt, hat einen Vorteil: Er kennt den Markt, die Lagen und die Nachbarschaften. Gleichzeitig sind die Käufer für das alte Haus und die Verkäufer des neuen Objekts häufig in derselben Situation. Manchmal ergeben sich dadurch interessante Verbindungen, etwa wenn eine junge Familie ein Haus sucht und deren bisherige Wohnung für ältere Eigentümer passen würde. Ein Makler mit gutem Netzwerk im Ort kann solche Gelegenheiten erkennen.

Wie finden Sie das richtige neue Objekt?

Formulieren Sie Ihre Kriterien klar: Lage, Größe, Zimmerzahl, Barrierefreiheit, Garten oder Balkon, Stellplatz, energetischer Zustand und Budget. Unterscheiden Sie zwischen Muss- und Kann-Kriterien. Wer alles gleichzeitig will, sucht lange. Prüfen Sie bei interessanten Objekten frühzeitig die Unterlagen und lassen Sie Zustand und Preis einschätzen. Gerade bei älteren Häusern lohnt sich ein zweiter Blick auf Dach, Heizung, Feuchtigkeit und Leitungen, bevor Sie sich festlegen.

Was passiert, wenn der Verkauf länger dauert als geplant?

Auch bei guter Planung kann sich ein Verkauf verzögern, etwa wenn ein Käufer abspringt oder seine Finanzierung nicht rechtzeitig steht. Für diesen Fall sollten Sie einen Plan B haben. Dazu gehört eine Zwischenfinanzierung mit ausreichender Laufzeit, ein finanzieller Puffer für einige Monate doppelter Belastung und die Bereitschaft, den Angebotspreis zu überprüfen, wenn die Nachfrage hinter den Erwartungen zurückbleibt. Eine vorübergehende Vermietung des alten Hauses ist eine weitere Möglichkeit, sie hat aber steuerliche Folgen und erschwert einen späteren Verkauf an Selbstnutzer.

Damit es gar nicht so weit kommt, prüfen wir die Bonität von Interessenten vor dem Notartermin und lassen uns eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen. So sinkt das Risiko, dass ein Verkauf in letzter Minute scheitert.

Was kostet der doppelte Wechsel?

Beim Verkauf fallen für Sie in der Regel nur geringe Kosten an, etwa für die Löschung von Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Beim Kauf kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eventuell Maklerkosten hinzu. Zusätzlich sollten Sie Umzug, Renovierung und Einrichtung einplanen. Wer diese Posten früh kennt, kann das Budget für das neue Objekt realistisch festlegen.

Welche steuerlichen Punkte sollten Sie kennen?

Haben Sie Ihr Haus selbst bewohnt, ist der Gewinn aus dem Verkauf in der Regel steuerfrei, auch wenn Sie es weniger als zehn Jahre besessen haben. Voraussetzung ist die Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Wer das alte Haus zwischenzeitlich vermietet, etwa weil der Verkauf sich hinzieht, sollte die Folgen prüfen lassen. Für diese Fragen ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

• Einen Kaufvertrag unterschreiben, bevor die Finanzierung steht.
• Den Wert des alten Hauses zu optimistisch ansetzen.
• Übergabetermine nicht aufeinander abstimmen.
• Kaufnebenkosten und Umzugskosten vergessen.
• Zwischenfinanzierung ohne Puffer planen.
• Unter Zeitdruck ein Objekt kaufen, das nicht wirklich passt.

Wie unterstützt Sie Gloßner Immobilien?

Wir bewerten Ihr bisheriges Haus, besprechen mit Ihnen die Reihenfolge und den Zeitplan und vermarkten Ihr Haus an geprüfte Käufer. Im Kaufvertrag achten wir auf einen Übergabetermin, der zu Ihrem Umzug passt. Gleichzeitig halten wir die Augen nach passenden Objekten für Sie offen und unterstützen Sie bei der Prüfung von Unterlagen und Preis. Auf Wunsch stimmen wir uns mit Ihrer Bank ab.

Hans Werner Gloßner, Dipl.-Betriebswirt (FH), Immobilienfachwirt (IHK) und Sachverständiger, sowie die Immobilienmaklerinnen (IHK) Iris Schafhausen und Daniela Kölbl begleiten Sie durch beide Schritte. Weitere Hinweise zum Verkauf finden Sie im Ratgeber Immobilie schnell verkaufen in Altdorf.

Häufige Fragen

Fazit: Gute Abstimmung macht den Wechsel leicht

Haus verkaufen und neu kaufen in Altdorf gelingt, wenn Bewertung, Finanzierung und Übergabetermine aufeinander abgestimmt sind. Wer früh mit der Bank spricht, den Wert des alten Hauses realistisch kennt und im Kaufvertrag flexible Termine vereinbart, kann ohne Doppelbelastung und ohne Zwischenumzug wechseln.

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