Vermietete Wohnung verkaufen in Neumarkt: Mieterrechte, Käufer und der richtige Weg

Viele Eigentumswohnungen in Neumarkt in der Oberpfalz sind vermietet. Manche wurden gezielt als Kapitalanlage gekauft, andere geerbt, wieder andere früher selbst bewohnt und nach einem Umzug vermietet. Irgendwann stellt sich die Frage, ob sich die Vermietung noch lohnt. Die Verwaltung kostet Zeit, eine Sanierung in der Eigentümergemeinschaft steht an, der Mieter zieht vielleicht bald aus, oder das Kapital wird für etwas anderes gebraucht. Dann taucht unweigerlich die Frage auf: Kann ich die Wohnung mit Mieter verkaufen, und was bedeutet das für den Preis?

Die Antwort ist eindeutig: Eine vermietete Wohnung lässt sich verkaufen, und der Mieter muss dafür nicht ausziehen. Der Mietvertrag geht automatisch auf den Käufer über. Allerdings ändert sich mit der Vermietung der Kreis der Käufer, und es gibt Rechte des Mieters, die Sie kennen sollten. Dieser Ratgeber erklärt, wie der Verkauf abläuft, welche rechtlichen Punkte wichtig sind, wie Sie den Mieter einbeziehen und wie Sie den bestmöglichen Preis erzielen. Gloßner Immobilien ist seit 1993 als Immobilienmakler in Neumarkt tätig und hat viele vermietete Wohnungen an Kapitalanleger und Selbstnutzer vermittelt.

Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?

Ja, jederzeit. Im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz, dass der Verkauf die Miete nicht beendet. Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein. Für den Mieter ändert sich zunächst nichts außer dem Namen des Vermieters und dem Konto, auf das er die Miete überweist. Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen und alle Vereinbarungen bleiben bestehen.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie müssen den Mieter nicht um Erlaubnis fragen und ihm auch nicht kündigen. Gleichzeitig können Sie ihm nicht einfach kündigen, um die Wohnung leer zu verkaufen. Der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen, ist kein Kündigungsgrund. Nur in seltenen Ausnahmefällen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet, kommt eine Kündigung in Betracht. Diese Hürde ist sehr hoch und wird von Gerichten streng geprüft.

Wer kauft vermietete Wohnungen?

Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an. Sie suchen eine Immobilie, die laufende Einnahmen bringt, und schätzen es, wenn ein zuverlässiger Mieter bereits eingezogen ist. Für sie zählen die Höhe der Miete, die Zuverlässigkeit des Mieters, die Lage und der Zustand von Wohnung und Gemeinschaft. Manche Anleger suchen gezielt Wohnungen mit einer Miete unterhalb des Marktniveaus, weil sie langfristig auf Mieterhöhungen setzen.

Selbstnutzer interessieren sich dagegen seltener für vermietete Wohnungen. Sie möchten einziehen und können das bei einem laufenden Mietverhältnis nicht ohne Weiteres. Einige Käufer planen, später wegen Eigenbedarfs zu kündigen, etwa für sich selbst, ihre Kinder oder ihre Eltern. Sie müssen dabei aber Fristen und gesetzliche Voraussetzungen beachten. Diese Unterschiede wirken sich auf den Preis aus.

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Weil der Käuferkreis kleiner ist und Selbstnutzer meist ausfallen, wird eine vermietete Wohnung häufig niedriger bewertet als eine vergleichbare leerstehende. Wie groß der Unterschied ist, hängt von mehreren Faktoren ab: Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau, fällt der Abschlag größer aus. Ist die Miete marktgerecht und der Mieter zuverlässig, kann die Wohnung für Anleger sehr attraktiv sein. Bei kleinen Wohnungen, die typischerweise vermietet werden, ist der Unterschied oft gering, bei großen Wohnungen, die von Familien gesucht werden, eher spürbar.

Für die Bewertung nutzen Sachverständige deshalb sowohl das Vergleichswertverfahren als auch das Ertragswertverfahren. Der Vergleichswert zeigt, was die Wohnung leer wert wäre, der Ertragswert, was sie als Kapitalanlage einbringt. Hans Werner Gloßner ist Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und erläutert Ihnen, wie beide Werte zusammenwirken.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem besonderen Fall: wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder umgewandelt werden soll und dann zum ersten Mal verkauft wird. Wurde das Haus also während der Mietzeit in Eigentumswohnungen aufgeteilt, darf der Mieter beim ersten Verkauf zu denselben Bedingungen kaufen wie der Käufer. Der Notar informiert den Mieter nach dem Kaufvertrag über sein Recht, und der Mieter hat zwei Monate Zeit, es auszuüben.

Bestand die Eigentumswohnung bereits, als der Mieter einzog, oder wurde sie schon einmal verkauft, gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann aber im Mietvertrag vereinbart sein. Prüfen Sie den Mietvertrag deshalb vor dem Verkauf. Unabhängig davon ist es oft sinnvoll, den Mieter zu fragen, ob er Interesse am Kauf hat. Manche Mieter haben lange auf diese Gelegenheit gewartet.

Was gilt beim Eigenbedarf?

Ein Käufer, der die Wohnung selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen überlassen möchte, kann wegen Eigenbedarfs kündigen. Er muss dabei die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richtet und bis zu neun Monate betragen kann. Der Eigenbedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar begründet sein, und der Mieter kann unter Umständen widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte bedeuten würde, etwa wegen hohen Alters oder schwerer Krankheit.

Wurde die Wohnung während der Mietzeit in Eigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist. Der Käufer kann dann frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob das für Ihre Wohnung gilt, sollte vor dem Verkauf geprüft werden, denn es beeinflusst, für welche Käufer die Wohnung infrage kommt.

Was passiert mit der Mietkaution?

Die Mietkaution geht beim Verkauf auf den Käufer über. Er ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Damit es dabei keine Unklarheiten gibt, sollte die Kaution samt Zinsen bei der Übergabe an den Käufer übertragen und das im Kaufvertrag geregelt werden. Liegt die Kaution auf einem Sparbuch oder Kautionskonto, wird dieses auf den Käufer umgeschrieben. Wichtig: Wird die Kaution nicht ordnungsgemäß übertragen, kann der Mieter unter Umständen auch Sie als früheren Vermieter in Anspruch nehmen.

Wie werden Miete und Nebenkosten abgegrenzt?

Im Kaufvertrag wird ein Stichtag für den Übergang von Nutzen und Lasten festgelegt. Bis zu diesem Tag stehen Ihnen die Mieteinnahmen zu, ab diesem Tag dem Käufer. Bei den Nebenkosten ist die Abgrenzung etwas aufwendiger, weil die Abrechnung meist für ein Kalenderjahr erstellt wird. Üblich ist, dass derjenige die Abrechnung erstellt, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Vermieter ist, und Verkäufer und Käufer sich intern ausgleichen. Diese Punkte sollten im Kaufvertrag klar geregelt werden, damit es später keine Missverständnisse gibt.

Wie gehen Sie mit dem Mieter um?

Ein guter Kontakt zum Mieter ist beim Verkauf einer vermieteten Wohnung entscheidend. Informieren Sie ihn frühzeitig und persönlich über Ihre Pläne. Erklären Sie, dass sein Mietvertrag bestehen bleibt und er sich keine Sorgen machen muss. Viele Mieter reagieren zunächst verunsichert, weil sie befürchten, ausziehen zu müssen. Eine offene Information nimmt diese Sorge.

Für Besichtigungen muss der Mieter den Zutritt ermöglichen, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und in angemessenem Umfang stattfinden. Üblich ist eine Ankündigung einige Tage im Voraus und eine Begrenzung auf wenige Termine zu angemessenen Tageszeiten. Wir bündeln Besichtigungen, führen nur vorab geprüfte Interessenten durch die Wohnung und stimmen die Termine mit dem Mieter ab. Ein kooperativer Mieter, der die Wohnung ordentlich präsentiert, ist für den Verkauf ein großer Gewinn.

Sollte ich auf den Auszug des Mieters warten?

Wenn der Mieter ohnehin plant auszuziehen, kann es sinnvoll sein, den Verkauf auf diesen Zeitpunkt abzustimmen. Eine leerstehende Wohnung spricht zusätzlich Selbstnutzer an und erzielt häufig einen höheren Preis. Dem stehen aber die Kosten gegenüber, die während des Leerstands anfallen: Hausgeld, Nebenkosten und entgangene Miete. Zudem lässt sich der Zeitpunkt eines Auszugs nicht erzwingen.

Manche Eigentümer bieten dem Mieter eine Vereinbarung an, nach der er gegen eine Ausgleichszahlung freiwillig auszieht. Ein solcher Aufhebungsvertrag ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich und sollte schriftlich und klar formuliert werden. Ob sich das wirtschaftlich lohnt, hängt vom Unterschied zwischen dem Preis mit und ohne Mieter ab. Wir rechnen beide Varianten mit Ihnen durch.

Sollte ich die Miete vor dem Verkauf erhöhen?

Für Kapitalanleger ist die Miethöhe einer der wichtigsten Faktoren. Liegt die aktuelle Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann es sinnvoll sein, vor dem Verkauf eine Mieterhöhung zu prüfen. Dabei gelten gesetzliche Grenzen: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten, sie muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein, und innerhalb von drei Jahren darf sie nur um einen begrenzten Prozentsatz steigen. Die Erhöhung muss schriftlich begründet werden, etwa mit Vergleichswohnungen oder einem Mietspiegel, und der Mieter muss zustimmen.

Eine Mieterhöhung kurz vor dem Verkauf sollte aber gut überlegt sein. Sie kann das Verhältnis zum Mieter belasten und damit die Besichtigungen erschweren. Manchmal ist es besser, Käufern das Potenzial einer Anpassung aufzuzeigen und ihnen die Umsetzung zu überlassen. Wir besprechen mit Ihnen, welcher Weg in Ihrer Situation sinnvoll ist.

Wie präsentieren Sie eine vermietete Wohnung?

Eine bewohnte Wohnung lässt sich nicht so gestalten wie eine leere. Umso wichtiger sind gute Unterlagen, ein aussagekräftiges Exposé und eine klare Darstellung der Kennzahlen. Kapitalanleger interessieren sich für Kaltmiete, Hausgeld, den umlagefähigen Anteil, die Erhaltungsrücklage und den Zustand des Gebäudes. Fotos sollten mit Einverständnis des Mieters gemacht werden und keine persönlichen Gegenstände zeigen. Häufig ist es sinnvoll, sich auf Fotos von Gemeinschaftsflächen, Außenansicht, Balkon und Grundrissen zu konzentrieren.

Viele Anleger treffen ihre Kaufentscheidung zunächst anhand der Unterlagen und besichtigen erst, wenn die Zahlen passen. So lässt sich die Zahl der Besichtigungstermine in der Wohnung begrenzen, was auch der Mieter zu schätzen weiß.

Warum ist Neumarkt für Kapitalanleger interessant?

Neumarkt ist eine wachsende Kreisstadt mit vielen Arbeitgebern, Schulen, dem Klinikum und einer guten Bahnverbindung nach Nürnberg. Entsprechend stabil ist die Nachfrage nach Mietwohnungen, gerade bei kleinen und mittleren Wohnungen in gut angebundener Lage. Für Anleger ist das ein wichtiges Argument, denn ein geringes Leerstandsrisiko macht die Kalkulation verlässlicher. Viele Anleger kommen aus Neumarkt selbst oder aus dem Großraum Nürnberg und schätzen es, eine Wohnung in erreichbarer Nähe zu besitzen. Diese Nachfrage stützt den Preis für gut vermietete Wohnungen.

Was gilt bei einem Mieter, der selbst kaufen möchte?

Wenn Ihr Mieter Interesse am Kauf hat, kann das für beide Seiten ideal sein. Sie sparen Besichtigungen, der Mieter kennt die Wohnung genau und muss nicht umziehen. Wichtig ist, dass der Preis marktgerecht ist und der Mieter seine Finanzierung frühzeitig klärt. Wir begleiten auch solche Verkäufe, sorgen für eine faire Preisfindung und bereiten den Notartermin vor.

Wie lange dauert der Verkauf?

Mit vollständigen Unterlagen und realistischem Preis lässt sich eine vermietete Wohnung in Neumarkt meist innerhalb weniger Monate verkaufen. Die Abwicklung beim Notar bis zur Zahlung dauert danach in der Regel noch einige Wochen.

Welche Unterlagen brauchen Käufer?

1. Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
2. Nachweise zu Mieterhöhungen und aktuelle Miethöhe
3. Angaben zur Mietkaution
4. Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
5. Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
6. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
7. Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage
8. Energieausweis
9. Grundbuchauszug und Grundriss

Kapitalanleger prüfen diese Unterlagen sehr genau, weil sie ihre Renditeberechnung darauf stützen. Vollständige und gut aufbereitete Unterlagen beschleunigen den Verkauf und schaffen Vertrauen.

Welche steuerlichen Punkte sollten Sie kennen?

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, ist ein Gewinn grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern. Bei der Berechnung des Gewinns werden die in Anspruch genommenen Abschreibungen berücksichtigt. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Bei geerbten Wohnungen zählt der Erwerbszeitpunkt des Erblassers. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, sollte zudem prüfen lassen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen könnte. Für diese Fragen ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

• Den Mieter nicht oder zu spät informieren.
• Unangekündigte oder zu viele Besichtigungen ansetzen.
• Den Preis wie für eine leerstehende Wohnung ansetzen und Anleger abschrecken.
• Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist nicht prüfen.
• Die Übertragung der Kaution im Kaufvertrag nicht regeln.
• Unvollständige Unterlagen der Gemeinschaft vorlegen.

Wie unterstützt Sie Gloßner Immobilien?

Wir bewerten Ihre Wohnung nach Vergleichs- und Ertragswert, prüfen Mietvertrag und rechtliche Besonderheiten und entwickeln mit Ihnen die passende Strategie: Verkauf mit Mieter an Kapitalanleger, Angebot an den Mieter oder Verkauf nach einem Auszug. Wir übernehmen die Kommunikation mit dem Mieter, organisieren Besichtigungen, prüfen die Bonität der Interessenten und bereiten den Kaufvertrag mit dem Notar vor.

Hans Werner Gloßner, Dipl.-Betriebswirt (FH), Immobilienfachwirt (IHK) und Sachverständiger, sowie die Immobilienmaklerinnen (IHK) Iris Schafhausen und Daniela Kölbl begleiten Sie bis zur Übergabe. Weitere Hinweise finden Sie in unseren Ratgebern Was ist meine Wohnung wert in Neumarkt und Wohnung schnell verkaufen in Neumarkt.

Häufige Fragen

Fazit: Mit Strategie zum guten Preis

Eine vermietete Wohnung in Neumarkt zu verkaufen, ist gut möglich. Entscheidend sind eine realistische Bewertung, die Kenntnis der Mieterrechte, ein offener Umgang mit dem Mieter und die gezielte Ansprache der passenden Käufer. Mit vollständigen Unterlagen und einer klaren Strategie erzielen Sie einen fairen Preis.

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